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Wohnprojekt Brique par Brique
Investieren in die Gemeinschaft

Gemeinschaftswohnprojekt
Gemeinschaftswohnprojekt | © Colourbox / Andrii Stepaniuk

Verdrängung wegen steigender Immobilienpreise ist auch in Kanada seit langem ein großes Problem. Das Projekt Brique par Brique (Stein für Stein) in Montreal versucht dem entgegenzuwirken. Wir haben mit Faiz Abhuani, dem Geschäftsführer des Projekts, gesprochen.

Von Michael Krell

Faiz Abhuani Faiz Abhuani | © Brique par Brique Das Projekt Brique par Brique will sozialen Wohnraum schaffen. Wie funktioniert das und wie wird es finanziert?

Eigentlich schaffen wir keine Sozialwohnungen, das ist Sache des Staates. Unser Projekt gehört einer Non-Profit-Organisation, so dass es theoretisch von den Mitgliedern gemeinsam betrieben wird. Mitglieder sind Personen, die sich für unser Mandat entschieden haben und sich aktiv an dem Projekt beteiligen. Die Gemeinschaftswohnungen sind wie Sozialwohnungen, sie zielen darauf ab, alte und leerstehende Wohnungen zu einem niedrigeren Preis als dem aktuellen Marktpreis anzubieten. Unser Projekt wird durch Gemeinschaftsanleihen finanziert, die wie normale Schuldverschreibungen funktionieren. Diese günstigen und langfristigen Kredite erlauben es uns, die Bank von unserer Seriosität zu überzeugen und davon, uns die Differenz zu leihen um das Eigentum zu kaufen und es effektiv vom spekulativen Markt nehmen zu können.

man muss verstehen, dass die Armen nicht reicher werden

Wer ist Emittent der Gemeinschaftsanleihen – eine Bank? Wie werden die Investoren geschützt?

Wir sind die Emittenten der Anleihen. Gemeinschaftsanleihen sind eine besondere Kategorie von Wertpapieren, die nur von Non-Profits ausgegeben werden können. Sie sind durch die gleichen Gesetze geschützt wie jede andere Sicherheit im Rahmen der Charta der AMF, der Authorité des Marchés Financiers (die Finanzmarktaufsicht der Provinz Quebec – Anm. d. Red.). Jedes Wertpapier hat sein eigenes Risikoprofil, und das gilt auch für unsere Anleihen. Risiko ist sowohl objektiv als auch subjektiv zu betrachten. Objektiv liegt unser Risiko in der Natur unseres Vermögenswertes, der Immobilien. Subjektiv liegt das Risiko in unserem Management und dem Engagement unserer Unterstützer.

Wer sind die Investoren? Was passiert, wenn die Plansumme nicht zustande kommt?

Unsere Investoren haben die verschiedensten Hintergründe, doch sie haben eines gemeinsam: Sie engagieren sich. So gerne ich auch daran glauben möchte, dass sie sich von ihren Gewissensbissen aufgrund unverdienter Privilegien freisprechen – Fakt ist, dass in etwas investieren, an dass sie glauben. Das ist selten.  Dafür sind wir dankbar und tun alles in unserer Macht stehende, um unserer Verantwortung gerecht zu werden. Wenn der Plan nicht aufgeht, werden die meisten Beiträge zurückgezahlt.

Nur wer sich für Anleihen der (sogenannten) Serie C entscheidet, die einen höheren Zinssatz haben, wird sein Geld ganz oder teilweise verlieren. Aber dies ist ein bewusst eingegangenes Risiko.

Brick by Brick - modelliert © Brick by Brick Also wird die zukünftige Miete die Zinsen bezahlen? Was passiert, wenn die Anleihen fällig werden?

Der Tilgungsplan ist abgestuft, um die abnehmenden relativen Cash-Flow-Defizite auszugleichen. Mit anderen Worten, die Anleihen werden zunächst über Refinanzierungsinstrumente zurückgezahlt, aber mit der Zeit beginnt der Cashflow zu wachsen, der Umsatz übersteigt die Ausgaben und die Mieten können die Kreditrückzahlungen decken. Auf diese Weise zahlen wir die Anleihen zurück, aber die Sicherheit der Anleihen ist nicht relativ, da sie vom Marktwert und nicht von den Mieteinnahmen abhängt. Die Rückzahlung der Anleihen ist also schwierig, aber sie zu sichern ist einfach. Dies bedeutet, dass es ein Kinderspiel wäre, wenn wir jemals knapp bei Kasse wären, unsere Aktiva zu nutzen, um die Anleihe zurückzuzahlen. Das ist das Magische (oder Absurde) am Immobiliengeschäft.
 

Gemeinschaftsobligationen

Die Gemeinschaftsobligationen sind von non-profit-Organisationen herausgegebene Anleihen, die zur Finanzierung gemeinnütziger Initiativen dienen. Die Investoren sind ebenso am Gemeinwohl wie an den Zinsen interessiert. Brique par Brique bietet verschiedene „Serien“ ihrer Obligationen an, die sich unterscheiden in Laufzeit, Mindesteinlage, jährlichem Zinssatz und einer sich aus diesem ergebenden Kombination aus Fälligkeitswert und jährlicher Zahlung.

Die Serie A zum Beispiel läuft über 15 Jahre bei 3 Prozent Jahreszins.

Die Serie B zahlt nur 2 Prozent über 15 Jahre, aber die Mindestinvestition ist geringer – nur 2000 Dollar gegenüber 3000 Dollar bei der Serie A.

Die Serie C hingegen läuft über 30 Jahre und zahlt 5 Prozent bei einer Mindesteinlage von nur 1000 Dollar. Hier ist aber der jährliche Zahlbetrag sehr gering – nur 50 Dollar. Und, die Obligationen dieser Serie verlieren ihren Wert, wenn das Projekt nicht zustande kommt. Diese Investoren gehen also im Austausch gegen den höheren Zinssatz ein höheres Risiko ein. Hier wird das Geld zur Vorfinanzierung verwendet und im Gegensatz zu den anderen Serien, die von Anfang an durch die Anteile an der Immobilie gesichert sind, gibt es hier ein Ausfallrisiko.

Zum Überblick auf der Website von Brique par Brique.

Warum Park-Ex? Gibt es da einen besonderen Bedarf?

Die Université de Montréal baut hier einen neuen Campus und die Immobilienpreise steigen. Die Nachfrage aus der Mittelschicht ermutigt private Bauträger, für Immobilien zu viel zu zahlen und Mietwohnraum umzuwandeln. Das bedeutet, dass das Gleiche passiert, was in Harlem geschehen ist, nachdem Columbia erweitert wurde: eine erzwungene Verschiebung der Bevölkerungsschichten entlang der Rassegrenzen. Angesichts der Veränderungen der Wirtschaft seit den 80er Jahren und der Sättigung der umliegenden Märkte würde Park-Ex selbst ohne den neuen Campus der Universität mit großen Veränderungen konfrontiert sein. Veränderungen sind grundsätzlich nicht schlecht. Aber man muss verstehen, dass die Armen nicht reicher werden. Sie werden gezwungen, ihre Heimat zu verlassen, sie werden von ihren Gemeinden getrennt, und die Wahrscheinlichkeit von Obdachlosigkeit, Inhaftierung oder Einweisung steigt.

Die Nachfrage ist sehr hoch

Was sind die demographischen Merkmale Ihrer zukünftigen Mieter? Ich kann mir vorstellen, dass es sowohl Singles als auch Familien sind - werden Sie in der Lage sein, diese aufzunehmen?

Es hängt von den Häusern ab. Unsere letzte Zielimmobilie war (oder ist, wir haben sie noch nicht aufgegeben) hauptsächlich für Menschen, die von Obdachlosigkeit bedroht sind und alleinstehende Männer und Frauen, die zum Teil entmündigt sind und fast 100% ihres Einkommens für Miete zahlen. Sie sind extrem verletzlich und erfordern ein unterstützendes Umfeld, in dem auch die Gesundheitsversorgung gesichert ist.

Unser Ziel ist es jedoch, Familien und verschiedene Bevölkerungsgruppen unterzubringen, die auf dem Mietmarkt diskriminiert werden, aber autonom sind und Miete zahlen können. Wir haben einfach nicht die Kapazitäten, schwerwiegende soziale Interventionen durchzuführen.
 
Was ist Ihre langfristige Vision für den Kampf gegen die Inflation der Immobilienpreise? Ist der soziale Wohnungsbau eine langfristige Lösung?


Ja. Wie Sie im Plateau Mont-Royal (ein anderes Stadtviertel von Montreal, Anm. d. Red.) sehen können, ist es möglich, die Vielfalt eines Viertels durch Schutz des sozialen Wohnungsbaus zu erhalten. Da aber nicht alle Bezirke so politisch denken, kann das Eingreifen privater Initiativen wie der unseren notwendig sein.

Was sind die Kriterien für die Zuteilung von Wohnraum?

Es wird nicht schwer sein, Mieter zu finden. Die Nachfrage ist sehr hoch. Wir werden die Bedürftigen aber nicht gegeneinander ausspielen. Diejenigen, die aus dem Viertel kommen, auf bezahlbaren Wohnraum angewiesen sind und die systemischer Diskriminierung ausgesetzt sind, werden vorrangig behandelt.

Ist das eine kollektive Entscheidung? Wie vermeiden Sie Bevorzugung?

Zugelassen sind nur Personen, die auf der Warteliste der Stadt für bezahlbaren Wohnraum stehen, weshalb die Vetternwirtschaft begrenzt ist. Wir geben denjenigen Vorrang, die in der Region leben und systemischen Diskriminierungen ausgesetzt sind, aber wir können Wohnraum nur für Bewohner mit geringem Einkommen bereitstellen. Eine gewisse Amigowirtschaft muss jedoch nichts Schlechtes sein. Allzu bürgerliche Vorstellungen von Demokratie sind gefährlich und führen zu der Art von Führung, mit der wir derzeit überall in Nordamerika konfrontiert sind.

Haben Sie schon andere Objekte im Kopf? Was passiert mit Brique par Brique , wenn dieses Projekt abgeschlossen ist?

Skalierung. Wir werden das Modell so schnell wie möglich wiederholen.
 

Faiz Abhuani

ist seit über 15 Jahren Community Manager. Er hat an einer Reihe von Themen gearbeitet, die den Zugang zu Gesundheitsversorgung, Einwanderungsrechten und öffentlicher Bildung erweitern. Außerdem hat er eine Reihe von Projekten von verschiedenen Organisationen unterstützt, darunter das Projekt Genesis, Le Frigo Vert, Niemand ist illegal, CKUT Community Radio, die Québec Public Interest Research Group, Moisson Montréal und die McGill University Student Union. Sein Ziel bleibt es, eine langfristige Vision für den sozialen Wandel zu fördern und das Bewusstsein dafür zu schärfen, wie wichtig der Aufbau einer Infrastruktur für den Erfolg ist

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