Woonproject Brique par Brique
Investeren in de samenleving
Dat mensen omwille van stijgende vastgoedprijzen naar andere woonplaatsen worden verdreven, vormt ook in Canada al lang een groot probleem. Het project Brique par Brique (steen voor steen) in Montreal wil daar iets aan doen. Wij spraken met Faiz Abhuani, de manager van het project.
Von Michael Krell
In feite creëren wij geen sociale woningen, dat is de taak van de staat. Ons project behoort toe aan een non-profitorganisatie en wordt dus in principe beheerd door de leden van die organisatie. Dat zijn mensen die achter onze missie staan en actief aan het project deelnemen. De gemeenschapswoningen zijn net als sociale woningen, in die zin dat ze bedoeld zijn om oude en leegstaande woningen aan te bieden voor een prijs die lager ligt dan de huidige marktprijs. Ons project wordt gefinancierd door gemeenschapsobligaties, die als normale obligaties werken. Deze goedkope langetermijnleningen stellen ons in staat de bank te overtuigen van de ernst van ons project. Daardoor is de bank bereid ons het verschil te lenen, zodat we de eigendom kunnen kopen en weghalen van de speculatieve markt.
Men moet begrijpen dat de armen niet rijker worden
Wie geeft deze gemeenschapsobligaties uit? Een bank? Hoe worden de investeerders beschermd?Wij geven de obligaties uit. Gemeenschapsobligaties zijn een speciale categorie van waardepapieren die alleen door non-profitorganisaties kunnen worden uitgegeven. Ze worden door dezelfde wetten beschermd als elke andere waarborg in het kader van het handvest van de AMF, de Authorité des Marchés Financiers (die toezicht houdt op de financiële markt in Quebec – n.v.d.r.). Elk waardepapier heeft zijn eigen risicoprofiel, en dat geldt ook voor onze obligaties. Dat risico is zowel objectief als subjectief. Objectief ligt ons risico in de aard van onze vermogenswaarde, het vastgoed. Subjectief ligt het risico in ons management en het engagement van zij die ons steunen.
Wie zijn de investeerders? Wat gebeurt er als het geplande totaalbedrag niet wordt gehaald?
Onze investeerders hebben de meest uiteenlopende achtergronden, maar ze hebben één ding gemeen: ze engageren zich. Hoe graag ik ook wil geloven dat ze hun geweten willen zuiveren vanuit het gevoel dat ze zelf onverdiende privileges hebben, feit is dat ze investeren in iets waar ze in geloven. Dit is een zeldzaam gegeven. Wij zijn daarvoor dankbaar en doen alles wat in onze macht ligt om onze verantwoordelijkheid te nemen. Als we het plan niet rondkrijgen, worden de meeste investeerders terugbetaald.
Alleen wie voor obligaties van de zogenoemde reeks C kiest, met een hogere intrestvoet, zal zijn geld geheel al dan niet gedeeltelijk verliezen. Maar wie dat doet, is zich van dat risico bewust.
Het aflossingsplan is trapsgewijs, om het dalende relatieve cashflowtekort te compenseren. Met andere woorden: de obligaties worden in eerste instantie via herfinancieringsinstrumenten terugbetaald, maar mettertijd begint de cashflow te groeien, de omzet wordt groter dan de uitgaven, en het huurgeld kan de terugbetalingen van de leningen dekken. Op die manier betalen wij de obligaties terug. Maar de zekerheid van de obligaties is niet relatief, omdat ze afhankelijk zijn van de marktwaarde en niet van de huuropbrengsten. Het terugbetalen van de obligaties is dus moeilijk, maar wel gemakkelijk te waarborgen. Dit betekent dat, als we ooit krap bij kas zouden zitten, het kinderspel zou zijn om onze activa te gebruiken om een obligatie terug te betalen. Dat is de magie (of het absurde) van vastgoed.
Gemeenschapsobligaties
Gemeenschapsobligaties zijn leningen die worden uitgegeven door non-profitorganisaties en zijn bedoeld om initiatieven van algemeen nut te financieren. De investeerders zijn zowel geïnteresseerd in het algemeen belang als in de intresten. Brique par Brique biedt verschillende ‘reeksen’ van obligaties aan, die verschillen qua looptijd, minimuminleg, jaarlijkse rentevoet, en een daaruit voortvloeiende combinatie van vervaldagwaarde en jaarlijkse betaling.
Zo heeft reeks A een looptijd van 15 jaar en een jaarlijkse rentevoet van 3 procent.
Reeks B betaalt maar 2 procent over 15 jaar, maar de minimuminvestering is lager – slechts 2000 dollar tegenover 3000 dollar bij reeks A.
Reeks C heeft dan weer een looptijd van 30 jaar en betaalt 5 procent bij een minimuminleg van slechts 1000 dollar. Het jaarlijkse betalingsbedrag is hier echter zeer laag – maar 50 dollar. Én de obligaties van deze reeks verliezen hun waarde als het project niet gerealiseerd wordt. Deze beleggers gaan dus in ruil voor de hogere rentevoet een groter risico aan. Het geld wordt gebruikt voor de voorfinanciering en in tegenstelling tot de andere reeksen – die van meet af aan door het eigendomsrecht gedekt zijn – bestaat hier een kredietrisico.
Naar het overzicht op de website van Brique par Brique.
De Université de Montréal bouwt hier een nieuwe campus en de vastgoedprijzen stijgen. De vraag vanuit de middenklasse zet particuliere projectontwikkelaars aan te veel te betalen voor vastgoed en huurwoonruimte te verbouwen. Hier gebeurt met andere woorden hetzelfde als wat in Harlem gebeurde na de uitbreiding van Columbia: een gedwongen verschuiving van de bevolking langs raciale grenzen. Als je rekening houdt met de economische veranderingen sinds de jaren 80 en de verzadiging van de omliggende markten, zou Park-Ex ook zonder de nieuwe universiteitscampus met grote veranderingen te maken krijgen. Veranderingen zijn niet per definitie slecht. Maar men moet wel begrijpen dat de armen niet rijker worden. Ze worden gedwongen hun woonplaats te verlaten, worden van hun gemeenschap gescheiden, en de kans wordt groter dat ze dakloos worden, in de gevangenis belanden of ergens geplaatst worden.
de vraag is zeer groot
Wat zijn de demografische kenmerken van uw toekomstige huurders? Ik kan me voorstellen dat er zowel singles als gezinnen bij zijn. Zult u in staat zijn hen te huisvesten?Dat hangt van de huizen af. Ons laatste doelvastgoed was (of is, we hebben het nog niet opgegeven) vooral voor mensen die dakloos dreigen te worden, en voor alleenstaande mannen en vrouwen die deels onder curatele staan en bijna 100 % van hun inkomen aan huur besteden. Zij zijn extreem kwetsbaar en hebben nood aan een ondersteunende omgeving, waarin ook gezondheidszorg verzekerd is.
Ons doel is echter om onderdak te bieden aan gezinnen en diverse bevolkingsgroepen die op de huurmarkt gediscrimineerd worden, maar die autonoom zijn en huur kunnen betalen. Wij beschikken nu eenmaal niet over de mogelijkheden om zeer verregaande sociale interventies te doen.
Wat is uw langetermijnvisie voor de strijd tegen de inflatie van de vastgoedprijzen? Is de sociale woningbouw een duurzame oplossing?
Ja, zoals u kunt zien in Plateau Mont-Royal (een andere wijk van Montreal, n.v.d.r.), is het mogelijk om dankzij het beschermen van de sociale woningbouw de diversiteit van de buurt te behouden. Maar aangezien niet alle districten politiek op die manier denken, kan een privaat initiatief zoals dat van ons nodig zijn.
Wat zijn de criteria om een woning te krijgen?
Het zal niet moeilijk zijn om huurders te vinden. De vraag is zeer groot, maar we gaan de mensen niet tegen elkaar uitspelen. We zullen voorrang geven aan mensen die uit de buurt komen, betaalbare woonruimte nodig hebben en systematisch gediscrimineerd worden.
Is dat een gezamenlijke beslissing? Hoe vermijdt u dat mensen worden voorgetrokken?
We laten alleen mensen toe die op de stedelijke wachtlijst voor een betaalbare woning staan. Er zal dus nauwelijks sprake kunnen zijn van bevoordeling. We geven voorrang aan mensen die in de regio wonen en systematisch gediscrimineerd worden, maar we kunnen de woonruimte alleen toekennen aan mensen met een beperkt inkomen. Een zekere mate van ‘vriendjespolitiek’ hoeft echter niet altijd slecht zijn. Al te burgerlijke ideeën van democratie zijn gevaarlijk en leiden tot het soort leiderschap waar we vandaag de dag in Noord-Amerika overal mee geconfronteerd worden.
Hebt u nog meer plannen? Wat gebeurt er met Brique par Brique als het project klaar is?
We willen dit op grotere schaal realiseren en zullen dit model zo snel mogelijk herhalen.
Faiz Abhuani
is al meer dan 15 jaar community manager. Hij werkte al aan een reeks onderwerpen voor de uitbreiding van de toegang tot gezondheidszorg, migratierechten en openbaar onderwijs. Daarnaast steunde hij tal van projecten van diverse organisaties, waaronder het project Genesis, Le Frigo Vert, Niemand ist illegal, CKUT Community Radio, de Québec Public Interest Research Group, Moisson Montréal en de McGill University Student Union. Hij wil een duurzame visie voor maatschappelijke verandering promoten en mensen bewuster maken van het feit dat het belangrijk is om hiervoor een goede infrastructuur op te bouwen.