Second Hand Spaces Uso temporário de imóveis

Por trás de cada alfinete vermelho está um imóvel desocupado
Por trás de cada alfinete vermelho está um imóvel desocupado | Captura de tela (detalhe): © leerstandsmelder.de

Cada vez mais pessoas querem utilizar o espaço urbano para seus projetos particulares. Ao mesmo tempo, muitos imóveis estão desocupados. Agências que gerenciam o uso temporário de imóveis procuram mediar as negociações entre proprietários e interessados. Mas isso nem sempre é fácil.

Por um breve momento, o mapa de Berlim parece um mapa qualquer com design como o do Google Maps. Mas, de repente, aparecem centenas de pontos vermelhos, que se espalham como um tapete por todo o centro da cidade. Em cada um desses pontos, escrita em letras maiúsculas, a palavra “VAZIO”.

“O mapa de Berlim nem está tão denso. Em Hamburgo ou Frankfurt a situação é bem mais drástica”, afirma Michael Ziehl. O arquiteto e urbanista é cofundador do portal Leerstandsmelder.de, um banco de dados online que registra imóveis desocupados. De fato: por trás de cada ponto vermelho está um imóvel desocupado indicado por um dos usuários do portal. “Na verdade, não temos pouco espaço nas nossas cidades. As áreas existem, só nos falta o acesso a elas”, explica Ziehl.

Os mapas urbanos pontilhados de vermelho do “detector de imóveis desocupados” são um bom início para uma discussão que já se tornou muito complexa. Cada vez mais os habitantes das cidades sentem uma necessidade especial por mais espaço. Produtores culturais procuram ateliês, startups buscam escritórios, e iniciativas de cunho social ficam atrás de espaços onde possam realizar seus projetos. E uma nova vontade de moldar seu próprio espaço urbano vai se tornando comum. Por que deixar um terreno baldio no meio da cidade ao léu, quando é possível criar um jardim comunitário? Por que demolir uma casa linda, embora decadente, construída durante o período da Revolução Industrial, se é possível achar pessoas que queiram transformá-la em um centro cultural?

Todos ganham com o uso temporário?

Há uma solução para esse problema. Ela se chama uso temporário. Imóveis desocupados são alugados por um tempo limitado a preços baixos. O proprietário pode voltar a gerar renda, os inquilinos têm acesso a espaços por preços acessíveis. E a cidade também fica satisfeita, pois ter menos imóveis vazios significa proteção contra a deterioração das construções. Isso parece muito razoável e elegante – uma situação em que todos os envolvidos poderiam sair ganhando. Então qual é o problema? Por que ainda há tantos pontos vermelhos nos mapas do detector de imóveis desocupados?

“A situação em que todos ganham existe, mas ela é mais difícil de ser concretizada do que aparenta à primeira vista”, esclarece Michael Ziehl, que, além de se empenhar ativamente no portal Leerstandsmelder, ainda gerencia uma agência de urbanismo reponsável pela mediação entre usuários, proprietários, autoridades e investidores. “Seria possível supor que todo proprietário estivesse interessado em acabar com o estado ocioso do imóvel o mais rápido possível. Mas esse nem sempre é o caso.” Para quem goza de vantagens tributárias devido à ociosidade de um imóvel, o uso temporário não faz sentido do ponto de vista econômico. E é muito mais fácil especular com um imóvel desocupado. Além disso, há um medo considerável de que o uso temporário possa causar uma queda no valor do imóvel.

Vítimas do próprio sucesso?

Mesmo que os proprietários concordem com um acerto e liberem seus imóveis ociosos para o uso temporário, essa situação já é hoje tema de discussões controversas. Será que o que, à primeira vista, parece ser uma situação em que todos ganham não é, na verdade, um negócio no qual, no fim das contas, só um lado sai ganhando: o do investidor, em cujo imóvel o usuário temporário injeta vida nova, tornando-o novamente interessante para o mercado? Os críticos argumentam que, no fim, o uso temporário só contribui para os processos de deslocamento de uma política municipal neoliberal, que deveria enfrentar oposição: um bairro se torna popular, os aluguéis sobem e, por fim, quem precisa sair de lá são justamente as pessoas que deram início ao processo. Ou seja, os usuários temporários se tornariam vítimas de seu próprio sucesso.

Há uma saída para essa contradição? Daniel Schnier, da agência ZwischenZeitZentrale (ZZZ) de Bremen, que administra o aluguel temporário de imóveis desocupados, acha que sim: “Há mais margem para negociações do que se costuma pensar”. Naturalmente Schnier também pode relatar casos em que os usuários temporários acabaram ficando chocados por ter de abandonar um projeto de sucesso. “Essa é a natureza do uso temporário. Ao fim de um tempo determinado , as pessoas criativas precisam ir para outro lugar.” Por outro lado, um período inicialmente limitado muitas vezes evolui para um modelo de longo prazo. “Acessoramos cada vez mais grupos de inquilinos que negociam junto ao proprietário um direito de compra prioritário e, por fim, acabam se tranformando em proprietários.”

Repensando o uso temporário

Michael Ziehl também enxerga posibilidades de escapar dos mecanismos do mercado. “Afinal, é sempre também uma decisão política que cria condições para os modelos temporários de uso.” O que, segundo ele, também engloba o desenvolvimento de modelos para o uso dos espaços urbanos a longo prazo. “Estamos vendo cada vez mais projetos que começaram sob a insígnia do uso temporário, mas se desenvolveram e ultrapassaram esses limites.

Por isso, Ziehl também é a favor de evitar ao máximo o uso do termo “uso temporário”, quando se trata de concepções para a reintegração criativa do espaço urbano. O fator decisivo não seria o tempo limitado dos projetos, mas o fato de que nesse caso são os próprios cidadãos que impulsionam um desenvolvimento. “Investidores e gerenciadores de projetos não fazem diferença”, diz ele. Por isso, Ziehl prefere falar em “desenvolvimento impulsionado pelos usuários”, em vez de uso temporário. E de “espaços de segunda mão” no lugar de espaços temporários. “Na verdade, o importante deveria ser o estabelecimento de bons projetos locais a longo prazo”, analisa.

Daniel Schnier, da agência ZwischenZeitZentrale de Bremem, também compartilha dessa opinião. Apesar de também ver as dificuldades. Muitas administrações municipais ainda não têm consciência de quanto elas lucram com esse tipo de desenvolvimento impulsionado pelos usuários. “Em Bremem, promovemos projetos pioneiros que mantêm uma comunicação constante com todas as partes interessadas. Nesses espaços, é realizado um excelente trabalho cultural.” Trabalho cultural que em muitas instituições municipais já não funciona mais, ressalta ele. “Deveríamos refletir sobre o quão útil ainda é exigir que essas pessoas ativas no uso temporário paguem aluguel.”