Mercado imobiliário em Berlim AirBnb – bênção ou maldição?

Prédios antigos em Berlim
Prédios antigos em Berlim | Foto (detalhe): © Adobe

Será que o portal AirBnb contribui para a escassez de moradias em Berlim? Três estudantes fizeram uma análise de dados para investigar essa questão. E chegaram a um resultado impressionante.

Será que o portal AirBnb contribui para a escassez de moradias em Berlim? Três estudantes fizeram uma análise de dados para investigar essa questão. E chegaram a um resultado impressionante.

Essa situação provocou enérgicos debates e, em 2014, até uma alteração na legislação. Pois a plataforma, concebida originalmente para uso privado de pessoas que gostariam de alugar seu apartamento ou um quarto dele por um curto período de tempo, é muito usada de forma exclusiva para alugar apartamentos de férias. Para muitos berlinenses, vale a pena manter seus antigos apartamentos alugados, mesmo que há muito tempo já não morem lá, para sublocá-los por mais dinheiro como apartamentos de férias. Locatários também podem gerar mais renda alugando seus apartamentos por um curto prazo para turistas do que para inquilinos regulares. Os últimos contribuem especialmente para a escassez de moradias. Mas será que isso é verdade?
 
Em meio ao inflamado debate sobre os direitos dos portais de economia compartilhada, três estudantes de design da Escola Técnica Superior de Potsdam resolveram examinar com mais precisão a oferta da AirBnb com o auxílio de uma análise de dados. Uma das questões importantes para eles era quantos locatários colocam em oferta vários apartamentos – pois isso pode ser um indício de que nesse caso não se trata apenas de espaços de moradia.

Nesta entrevista, Alsino Skowronnek, um dos coordenadores do projeto, apresenta os resultados a que chegaram.
 
Seu projeto de análise de dados “Airbnb vs Berlin” foi tema de algumas manchetes. A empresa Airbnb chegou a entrar em contato com vocês?

A empresa realmente entrou em contato conosco, em 2015, pouco tempo depois da primeira publicação. A AirBnb nos escreveu um e-mail perguntando onde tínhamos conseguido esses dados. Nossa primeira reação foi ficarmos desconfiados.
 
Vocês tiveram problemas?

Não, na verdade, recebemos uma oferta de emprego. Eles nos convidaram a ir a seu escritório em Berlim e quiseram saber mais sobre nosso projeto. Creio que, na verdade, eles gostaram dele. Apesar de a AirBnb ter uma maneira de interpretar os dados diferente da nossa. Nós só utilizamos dados acessíveis ao público: fizemos uma leitura das ofertas dos quartos e apartamentos disponíveis na AirBnb da época através de uma Interface de Programação de Aplicações. Não estávamos interessados em um emprego; naquela época, em 2015, Jonas Parnow, Lucas Vogel e eu ainda estudávamos na Escola Técnica Superior de Potsdam.
 
Vocês desenvolveram o projeto sobre a Airbnb em um curso sobre o tema visualização de dados e storytelling digital. Por que vocês escolheram esse tema?

Nessa época havia começado um debate na Alemanha sobre se a AirBnb é boa ou ruim para as cidades. Saber se plataformas como essas aumentam a escassez de moradias ou o preço dos aluguéis era um tema importante.
 
Em princípio, essa discussão continua até hoje.

Na época, eu mesmo era afetado pela situação, pois estava à procura de um apartamento e não consegui encontrar nada na região da Wrangelstrasse, no bairro de Kreuzberg, onde morava antes e gostaria de permanecer. Aí me deram a dica de, nos primeiros tempos, alugar um apartamento da AirBnb. Fiquei bem surpreso com o número de ofertas que havia no portal, especialmente nos bairros mais cobiçados, enquanto no mercado imobiliário normal não se conseguia achar praticamente nada. Por isso fiquei interessado em saber a dimensão real do fenômeno AirBnb em Berlim.
 
Vocês analisaram as ofertas de quartos e apartamentos na AirBnb. Quais foram os resultados?

Observamos, por exemplo, os preços das ofertas, em que bairros elas existiam e quantos anúncios os locatários inseriam. Achei especialmente interessante o fato de a imagem divulgada pela AirBnb combinar tão pouco com os dados. Ela faz propaganda de que as pessoas podem passar as férias com amigos – como se se tratasse de um acontecimento muito privado. Mas pudemos demonstrar que quem é mais ativo na plataforma são os profissionais. Uma parte deles oferece mais de 30, 40 apartamentos através da AirBnb. Isso não tem nada a ver com a história de estudantes que, de vez em quando, sublocam seu quarto quando saem de férias. 

Em 2014, Berlim decretou a chamada lei de proibição de utilização indevida, a fim de evitar que moradias fossem transformadas em apartamentos de férias. Mas a lei só entrou definitivamente em vigor em maio de 2016, após um período de transição.

Essa foi a razão pela qual observamos os dados novamente, tendo em vista o decorrer do tempo. O interessante foi que as ofertas tiveram um aumento contínuo em 2015. Um, dois meses antes de maio de 2016, elas declinaram rapidamente. No espaço de pouco tempo, havia 40% a menos de apartamentos e quartos em Berlim oferecidos pela AirBnb.
 
Então a lei funcionou?

A curto prazo, sim. Mas observamos que, nos meses seguintes, as ofertas já aumentaram de novo. É provável que isso tenha relação com o fato de que a mídia publicou reportagens afirmando que a cidade estava completamente sobrecarregada com o rastreamento de ofertas ilegais. Durante algum tempo, partes da lei foram temporariamente consideradas inconstitucionais, então ela foi aperfeiçoada. Mas, na minha opinião, a lei ainda não está bem feita, porque não faz uma diferença real entre locatários profissionais e pessoas que sublocam ocasionalmente, quando saem de férias. Sobretudo os locatários profissionais são um problema para as cidades, pois nesse caso moradias são retiradas do mercado imobiliário.

Anbieter sind ja ein Problem für die Städte, weil dort dem Mietmarkt Wohnraum entzogen wird.
 
Que conclusão você tira desses resultados?

Quando eu próprio estava à procura de um apartamento, tive a impressão de que a AirBnb era um fenômeno enorme em Berlim. Mas não é assim em todos os lugares, apenas em algumas regiões específicas nos bairros Kreuzberg, Mitte, Neukölln e Prenzlauer Berg. Os dados também mostraram: o fenômeno da AirBnb se concentra em poucos pontos cruciais na cidade. Em Berlim como um todo, apenas 0,4% de todos os apartamentos estão em oferta na AirBnb.
 
O percentual de 0,4% soa pouco, mas em números absolutos se alcança um número muito respeitável de apartamentos, especialmente nos cobiçados bairros centrais. Você diria que a AirBnb piora a situação de escassez de moradias em Berlim?

Acho que há muitas razões para a escassez de moradias e o aumento dos aluguéis. Tomar a AirBnb como a única responsável é, na minha opinião, simples demais. Eu diria que a AirBnb é um catalisador das transformações que ocorrem em algumas regiões. Por exemplo: na área da Wrangelstrasse. Antigamente o bairro era mais misturado, havia verdureiros e pequenos negócios. Hoje em dia há cada vez mais cafés voltados aos inúmeros turistas, a palavra-chave é gentrificação ou turistificação. A meu ver, a AirBnb acelera essas transformações. 
 

Airbnb vs. Berlin

O projeto Projekt “Airbnb vs. Berlim” foi desenvolvido pelos estudantes de design Alsino Skowronnek, Lucas Vogel e Jonas Parnow durante um curso de jornalismo de dados na Escola Técnica Superior de Potsdam. Para investigar o quanto a oferta do portal de aluguéis AirBnb contribui para a escassez de moradias em Berlim, eles analisaram os dados públicos do portal e publicaram os resultados no site airbnbvsberlin.de em forma de textos, diagramas e gráficos informativos. O site informa não apenas o número de apartamentos oferecidos pela AirBnb em Berlim, sua localização e preços, mas também constata quantos locatários oferecem vários apartamentos ao mesmo tempo. O projeto foi indicado para o “Grimme Online Award” de 2016, com a seguinte justificativa: “Será que portais como a Airbnb contribuem para agravar a escassez de moradias em Berlim? O debate não é conduzido apenas entre os habitantes, mas também na esfera política. O site ‘Airbnb vs. Berlin’ fornece um fundamento com base em jornalismo de dados.”