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La renaissance des grands ensembles
Hideux mais utiles

Ancien bureau des chemins ferrés d’État dans le quartier de Lichtenberg à Berlin, rénové et réaménagé en immeubles d’habitation.
Ancien bureau des chemins ferrés d’État dans le quartier de Lichtenberg à Berlin, rénové et réaménagé en immeubles d’habitation. | Photo (coupe): © GPU

Les barres d’immeubles grises de R.D.A. ont longtemps été considérées comme une tache dans le paysage. Aujourd’hui, ces grands ensembles font leur grand retour et prévalent comme un refuge pour des logements bon marché et ce, notamment grâce aux groupes immobiliers rompus aux affaires. 

Il serait exagéré de les qualifier de belles. Cela étant, cela n’a jamais été leur raison d’être : les barres, comme l’on nomme vulgairement les grands ensembles, ont d’abord été purement fonctionnelles, l’expression d’une mentalité. Elles furent le symbole d’un système puis le témoin de son effondrement. Au cours des dernières années, elles ont été moquées, vilipendées et raillées. On a souvent souhaité les voir démolir. Mais les immeubles ont survécu à Berlin, à Leipzig et dans des villes comme Potsdam ou Erfurt. Les grands ensembles sont toujours des vestiges visibles du socialisme allemand.

Les barres d’immeuble grises ont été principalement construites dans les années 1970 en R.D.A. pour parer le manque d’habitations et ainsi, loger le plus de monde, le plus rapidement possible. Dans certains cas, des quartiers entiers ont été érigés en grands ensembles offrant un logement à environ 100 000 personnes. Avec le temps, ils se sont présentés comme une marque de l’idéologie égalitaire socialiste. Aujourd’hui, les forts de béton déconcertent. Ils sont souvent vides et font tache dans le paysage. Lorsqu’un investisseur s’y intéresse, c’est pour tout détruire et construire de nouveaux immeubles onéreux. Soit, le marché de l’immobilier flambe fortement et ce, presque partout dans les grandes villes. Mais, malgré tout, les gens ne souhaitent pas vivre dans ces blocs de R.D.A. sans ornement. La plupart souhaite des appartements bien agencés avec parquet, balcon et haut plafond.

Du discount pour l’immobilier

Ceux qui ne peuvent pas se le permettre autrement se voient contraints toujours plus à la périphérie. De plus en plus de personnes aisées se retrouvent dans les quartiers près des centres villes. La roue de la gentrification est en plein mouvement, l’espace habitable se réduit et devient par conséquent de plus en plus cher. C’est justement là qu’entrent en jeux les grands ensembles pour Lutz Lakomski. C’est l’un des dirigeants de la société de développement de projets GPU. Avec son associé Arndt Ulrich, il investit depuis des années là où personne ne veut investir : ils rachètent ainsi des barres d’immeuble délabrées à Berlin, les rénovent pour y créer de plus petits appartements… à des prix accessibles.

Dans la recherche d’espaces habitables bon marché, la barre d’immeuble offre un avantage certain : elle est déjà là. Cela évite de perdre du temps, la bureaucratie et les coûts. Même l’assainissement énergétique est à cet égard bon marché. Les groupes-cibles sont les étudiants, les apprentis, les retraités… les perdants de la gentrification. « Nous nous adressons à des locataires qui gagnent entre 800 et 1000€ par mois. », explique Lakomski. Ces personnes sont généralement dénigrées sur le marché de l’immobilier. « Ils veulent tous des constructions esthétiques et ainsi se réaliser. Mais ce n’est pas donné. Il y a également de nombreuses personnes qui ne gagnent pas suffisamment mais que l’on doit prendre en compte. » En tant qu’entrepreneur, il est assez prosaïque : si une demande existe, il faut proposer l’offre adaptée.

Un espace habitable bon marché

Dans un certain sens, la barre d’immeuble revient à ses origines. Il ne s’agissait aucunement d’une idée socialiste à la base, les constructions préfabriquées en béton ont entamé leur marche triomphale en Allemagne sous la République de Weimar. À l’époque, l’État cherchait des possibilités de créer des habitations bon marché. La construction massive d’habitations rationalisée était une réponse à l’architecture à visée artistique. Elle avait pour objectif de loger convenablement des personnes de classes sociales plus modestes.

Le principe est maintenant arrivé sur le marché privé de l’immobilier. C’est dans un ancien bâtiment du Ministère de la sécurité de R.D.A., dans le quartier de Lichtenberg à Berlin, que Lakomski et Ulrich ont aménagé de petits appartements et un jardin d’enfants. Une barre brute de neuf étages située sur la Frankfurter Allee à Berlin est désormais fraîchement repeinte. La plupart des appartements font entre 25 et 35 m². Le moins cher coûte 299€ charges incluses. Cela étant, désormais, le prix au mètre carré compte moins que la superficie. Dans une ville qui attire toujours plus de jeunes gens et où de plus en plus de personnes vivent seules, les appartements pour célibataires sont rares.

D’autres entreprises portent désormais leur attention sur les grands ensembles. Des investisseurs ont acquis un ancien foyer pour travailleurs contractuels de R.D.A. dans la Wartenberger Straße afin de le rénover. Environ 625 appartements doivent y voir le jour.

Plus compact que beau

Il s’agit d’une petite renaissance des grands ensembles et en même temps, une nouvelle transformation de leur signification. Si, après la chute du mur, on les reniait comme le signe d’une idéologie identitaire dévoyée, aujourd’hui, ils sont le signe d’une hétérogénéité sociale. C’est ainsi que le voit l’architecte David Chipperfield. Dans un entretien au quotidien Die Welt, le Britannique explique que ces barres d’habitation sont peut-être hideuses mais utiles car elles assurent la mixité sociale de la ville. Selon lui, c’est justement leur apparence et le stigmate de leur histoire qui les rendent inaptes pour des appartements de luxe.

Ce que Chipperfield considère d’un point de vue sociologique, les entrepreneurs le voient de façon pragmatique. L’afflux dans les villes va s’accroître encore davantage. Après que son entreprise a installé des jardins d’enfants dans les barres d’immeuble, il serait également possible d’y mettre des écoles, ajoute Lakomski. « La question de savoir où nous pouvons loger des réfugiés est également de plus en plus importante ». L’entreprise planifie même de construire un nouveau bâtiment de 100 mètres de haut. Là aussi, il s’agit d’être compact et non beau. Lakomski rêve d’un nouveau type de grands ensembles : construits pour être fonctionnels – comme toujours.