El mercado alemán de la vivienda
“El freno del precio de los alquileres funciona solo en pocos casos”

En Alemania se promulgó una ley para frenar el precio de los alquileres con la intención de que el coste de la vivienda dejara de subir tan rápido, pero no ha logrado subsanar el problema. En cuanto a qué otras medidas podrían detener el explosivo incremento del alquiler, lo explica en esta entrevista el economista e investigador Claus Michelsen.
 

De Hannes Koch

En los centros urbanos de las ciudades alemanas escasea cada vez más el espacio habitable a precios asequibles. El problema afecta sobre todo a los ciudadanos de menor renta, que en muchos casos se ven forzados a trasladarse a zonas menos atractivas en la periferia urbana. En el año 2015, el Gobierno Federal reaccionó aprobando una ley, el denominado “freno del precio del alquiler”, con el que se pretendía mitigar las subidas. Tres años después, sin embargo, el problema sigue ahí. Por qué el freno tiene efectos, sin duda, pero no lo bastante, y qué medidas debería tomar el Gobierno Federal son cuestiones que nos explica aquí el economista Claus Michelsen, especialista de mercados inmobiliarios en el Instituto Alemán de Estudios Económicos de Berlín (DIW).
 
La subida de los alquileres y la mayor escasez de espacio habitable son un tema del que no se ha dejado de hablar en Alemania desde hace años. ¿Por qué sucede así?

En promedio, los ciudadanos de la República Federal gastan en vivienda, electricidad, calefacción y otros gastos adicionales un tercio de sus rentas. Lo cual supone una carga en especial para las personas con ingresos reducidos. Por otra parte, más de la mitad de la población alemana vive en casas de alquiler. A diferencia de lo que ocurre en España, Francia o Italia, la mayoría de los alemanes carece de propiedad inmobiliaria.
 
El Gobierno Federal aprobó en 2015 la ley sobre el denominado “freno del precio del alquiler”. En ella se dispone que, en las zonas en que escasee la vivienda, los nuevos contratos de alquiler podrán ser como mucho un diez por ciento más caros que los de viviendas comparables del entorno. Con la ley se pretende impedir que el coste de la vivienda suba demasiado rápido. ¿Funciona?

En poblaciones en las que los alquileres han subido un cuatro por ciento o más los últimos años, el freno impide una nueva subida fuerte. Ejemplos de ello son áreas céntricas de Berlín como Kreuzberg o Neukölln y determinadas zonas de Múnich. Ahora bien, según nuestros cálculos estos efectos pueden comprobarse solo en pocas zonas.
 
¿Habría entonces que tensar más el freno?

No sería ningún problema que el encarecimiento autorizado respecto a alquileres comparables bajara del diez por ciento a, pongamos, el cuatro. Pero se trata de una decisión política, y quien debería tomarla es la coalición que ocupa el gobierno.


El economista Claus Michelsen es especialista en mercados inmobiliarios del Instituto Alemán de Estudios Económicos (DIW) en Berlín. | Foto (recorte): © DIW ¿Por qué el Parlamento Federal no podría decretar, sencillamente, la congelación de los alquileres durante cinco años?

Seguramente hay políticos a quienes aterra disgustar al influyente grupo de interesados que forman los propietarios de inmuebles. Prohibir la subida de los alquileres disminuiría sus beneficios. Dejando esa circunstancia aparte, la economía de mercado necesita que funcionen bien esas señales que son los precios. Si el precio de los inmuebles sube, llegan los inversores y se construirá más, lo cual es un efecto deseable. Siempre es difícil encontrar el equilibrio ajustado entre el beneficio económico y lo aceptable para el bien de la sociedad.
 
Un problema esencial radica en que no se construyen las suficientes viviendas nuevas. ¿Cómo puede el Gobierno crear aquí mejores estímulos?

En los centros urbanos, las superficies que aún quedan libres se han vuelto hoy escasas y caras; además, se están concediendo demasiado pocas licencias de construcción nuevas. Una solución podría ser hacer más densas las áreas residenciales urbanas, es decir, añadir una sexta planta si el edificio tiene cinco, o aprovechar pequeñas superficies libres entre edificios. Para animar a los constructores a decidirse, el banco estatal KfW tendría que ofrecer créditos más asequibles.
 
Los alquileres caros son una carga precisamente para los ciudadanos más pobres. ¿Debería el Estado liberar más recursos públicos para la construcción de vivienda social?

Sí. Cuando se construyen edificios de vivienda con subvenciones estatales, los alquileres, por ejemplo, quedan regulados para 20 años. Es un segmento del mercado al que dejó de prestársele atención suficiente desde principios de la década de 2000, pero ahora el Gobierno Federal está ya gastando más en vivienda social.
 
En Alemania se recauda un impuesto que tienen que pagar los propietarios de fincas. El tributo se calcula a partir de los valores de la finca y del inmueble; por lo tanto, es más alto en el caso de las fincas edificadas. ¿Serviría de algo gravar solamente las fincas?

Podría ser una ayuda, pues así sería más costoso seguir manteniendo en barbecho fincas sin edificar. Se incrementaría el atractivo de edificarlas.
 
¿Es posible que el coste en aumento de la vivienda se deba también a la emigración a Alemania desde el extranjero?

Solo en parte. En un proceso desencadenado por la crisis financiera, es cierto que en 2007 empezaron a llegar a Alemania muchos ciudadanos de España, Portugal y otros estados de la UE, y desde 2015 también se ha dejado sentir la afluencia de refugiados. Pero la causa más importante de la carestía de la vivienda urbana se encuentra en la nutrida emigración interior desde regiones rurales. Las ciudades llaman a gente joven y con buena formación profesional a causa de las plazas de formación, los puestos de trabajo y la oferta cultural. A ello hay que añadir la marcada transformación estructural de muchas regiones rurales. Por ejemplo, en cualquier ciudad pequeña del este de Alemania encontrábamos siempre alguna fábrica, en todos los pueblos pequeños había activa una gran explotación agropecuaria. Casi todos estos puestos de trabajo han desaparecido. Vivir en el campo ha perdido su atractivo para buena parte de la ciudadanía.