Mercato immobiliare a Berlino Airbnb – Maledizione o benedizione?

Vecchi edifici di Berlino
Vecchi edifici di Berlino | Foto (particolare): © Adobe

Il portale online Airbnb acuisce la situazione immobiliare già critica di Berlino? Tre studenti hanno affrontato la questione analizzando dati statistici e giungendo a un risultato sorprendente.

Quasi nessun’altra città tedesca ha visto i canoni di locazione aumentare negli ultimi anni tanto vertiginosamente quanto Berlino, dove gli immobili a prezzi non proibitivi scarseggiano sempre più, a dispetto della fama di cui aveva goduto come capitale delle abitazioni a buon mercato. L’offerta per turisti, per contro, è tutt’altro che carente: solo sulla piattaforma di home sharing Airbnb, infatti, si registrano oltre 10.000 proposte al giorno, per lo più appartamenti completi.
 
La situazione ha scatenato accesi dibattiti, tanto che nel 2014 è stata approvata una modifica legislativa: la piattaforma – originariamente concepita per i privati che volessero dare in affitto una stanza o l’intero appartamento per brevi periodi – di fatto viene utilizzata sempre più spesso per offrire alloggi per vacanze. Per molti berlinesi, infatti, è vantaggioso mantenere vecchi appartamenti presi in affitto, pur non vivendoci più da lungo tempo, per subaffittarli a caro prezzo come case per vacanze. Anche i proprietari possono aumentare i propri introiti affittando i loro appartamenti a turisti invece che a regolari affittuari, contribuendo così in maniera massiccia al calo degli immobili disponibili. Ma è tutto vero?
 
Nel bel mezzo delle dispute che si sono scatenate sui diritti dei portali di sharing-economy, tre studenti di design dell’università di Potsdam hanno deciso di condurre un’indagine analitica e di gettare uno sguardo sull’offerta di Airbnb, concentrando la loro attenzione sul numero di offerenti che proponevano più appartamenti in affitto e interpretando questa circostanza come prova di un commercio non limitato ad alloggi privati. Uno dei tre responsabili del progetto ci ha illustrato nell’intervista il risultato della ricerca.
 
La vostra indagine statistica “Airbnb vs. Berlin” ha fatto scalpore. Da Airbnb vi hanno contattati?
 
In effetti sì, nel 2015, dopo la nostra prima pubblicazione. Ci hanno scritto un’e-mail chiedendoci la provenienza dei dati e lasciandoci un po’ interdetti.
 
E poi avete passato dei guai?
 
No, anzi, ci hanno fatto addirittura un’offerta di lavoro. Ci hanno invitati nel loro ufficio berlinese chiedendoci ulteriori informazioni sul progetto. In realtà credo che lo abbiano considerato positivo, anche se naturalmente loro interpretano i dati in maniera differente. Noi comunque abbiamo utilizzato soltanto dati pubblicamente accessibili, inserendo nel computer tutte le offerte di camere e stanze che abbiamo trovato e analizzandole con un’interfaccia di programmazione. La proposta di lavoro, in ogni caso, non era fattibile, visto che nel 2015 sia Jonas Parnow e Lucas Vogel, sia io, studiavamo ancora all’università di Potsdam.
 
Il vostro progetto sull’Airbnb è nato nell’ambito di un corso sulla visualizzazione dei dati e il digital storytelling. Perché avete scelto proprio quel tema?
 
Il quel periodo in Germania si era appena aperto il dibattito sull’Airbnb, ci si chiedeva se sulle città avesse ripercussioni positive o negative, e soprattutto se piattaforme del genere peggiorassero la situazione già critica degli immobili disponibili e se potessero essere considerate responsabili dell’innalzamento di prezzi degli affitti.
 
Una discussione che in linea di principio continua ancora oggi.
 
All’epoca ero anche un diretto interessato, perché nel Wrangelkiez, nel quartiere di Kreuzberg, dove avevo abitato e volevo rimanere, non trovavo nulla. Poi qualcuno mi ha suggerito di iniziare con un appartamento su Airbnb e mi ha sorpreso la quantità di offerte, soprattutto nei quartieri più ambiti, mentre nel contesto del consueto mercato immobiliare non risultava praticamente niente. E quindi mi ha incuriosito molto il fenomeno Airbnb a Berlino.
 
Analizzando le offerte di stanze e appartamenti su Airbnb, che informazioni avete ottenuto?
 
Ad esempio ci siamo concentrati sui prezzi, sui quartieri e sul numero di offerte pubblicate dai vari utenti. Per me è interessante che l’immagine che vuole veicolare Airbnb non corrisponda alla realtà dei fatti: loro propongono una sorta di vacanza da trascorrere da amici, un affare privato, ma noi abbiamo potuto dimostrare che sulla piattaforma operavano soprattutto dei professionisti, alcuni addirittura con oltre 30 o 40 annunci. Altro che studenti che subaffittano la stanza quando partono per le vacanze.

Alcuni inserzionisti pubblicano su Airbnb oltre 30 annunci di appartamenti in affitto. Berlino – Top 10 degli offerenti. Totale: 281 appartamenti. Alcuni inserzionisti pubblicano su Airbnb oltre 30 annunci di appartamenti in affitto. | Foto: © Airbnbvsberlin Già nel 2014 la città di Berlino ha approvato una legge che vieta il cambio di destinazione d’uso, per evitare che gli immobili a uso abitativo venissero trasformati in case vacanze, ma dopo una fase di transizione la legge è entrata definitivamente in vigore a maggio 2016.
 
È questo il motivo per il quale nel corso del tempo siamo tornati a verificare i dati. È interessante che nel 2015 inizialmente abbiano continuato a salire; poi, due mesi prima di maggio 2016, c’è stato un rapido calo e in breve le offerte di appartamenti e stanze a Berlino su Airbnb sono diminuite del 40%.
 
Quindi la legge ha funzionato?
 
A breve termine, sì. Ma nel corso dei mesi successivi le offerte hanno ripreso visibilmente a crescere, forse anche perché nei media è emerso che le autorità cittadine erano oberate di lavoro nell’individuazione delle proposte illegali. Per un certo tempo alcuni passaggi della legge sono stati dichiarati incostituzionali e in seguito ci sono stati degli emendamenti. Secondo me, comunque, questa legge non è ancora ottimale in quanto non fa una vera distinzione tra professionisti e privati che occasionalmente subaffittano nel momento in cui vanno in vacanza. E sono soprattutto i professionisti a creare problemi alle città, perché vanno a sottrarre al mercato immobiliare spazi che altrimenti sarebbero disponibili per normali locazioni.
 
Quanto a te, che cosa concludi?
 
Quando ero io stesso alla ricerca di un appartamento in affitto, avevo la sensazione che per Berlino Airbnb fosse un problema enorme. Però non è un fenomeno generalizzato, anzi è legato in particolare a un paio di zone dei quartieri di Kreuzberg, Mitte, Neukölln o Prenzlauer Berg, e i nostri dati lo hanno confermato: la massima concentrazione di offerte di Airbnb si rileva soprattutto in alcuni hotspot della città, mentre se si considera l’intero territorio berlinese, la quota di appartamenti offerti su Airbnb scende allo 0,4%.
 
A prima vista lo 0,4% sembrerebbe non significativo, ma in cifre assolute parliamo comunque di un numero consistente di appartamenti, in particolare nei quartieri centrali più gettonati. Secondo te, quindi, Airbnb acuisce il problema della scarsità di abitazioni disponibili a Berlino?
 
Io penso che ci siano diversi motivi alla base della penuria di immobili e dell’aumento degli affitti e che sarebbe troppo semplicistico addossare l’intera responsabilità a Airbnb. Prendiamo ad esempio la zona del Wrangelkiez: era piena di negozi di ortofrutta e negozietti vari, mentre ora si moltiplicano i caffè per turisti, all’insegna della gentrificazione, e a mio avviso Airbnb ha una parte di responsabilità nell’accelerazione di questo tipo di cambiamenti.
 
La maggior parte degli appartamenti offerti su Airbnb sul territorio tedesco si concentra a Berlino. Numero delle inserzioni su Airbnb nelle maggiori città in Germania. In nero: appartamenti offerti da locatori regolari; in rosso: appartamenti offerti da locatori che propongono più di un immobile. La maggior parte degli appartamenti offerti su Airbnb sul territorio tedesco si concentra a Berlino. | Foto: © Airbnbvsberlin

Airbnb vs. Berlin

Il progetto “Airbnb vs. Berlin” è stato sviluppato dagli studenti di design Alsino Skowronnek, Lucas Vogel e Jonas Parnow nell’ambito di un corso di data-journalism all’università di Potsdam. Per valutare in che misura l’offerta di affitti sul portale Airbnb acuisse la difficile situazione immobiliare di Berlino, gli studenti hanno esaminato i dati accessibili pubblicamente sul portale e hanno rielaborato i risultati sotto forma di testi, diagrammi e infografiche pubblicandoli poi su airbnbvsberlin.de, sito web che fornisce indicazioni non soltanto sul numero di appartamenti mediati da Airbnb a Berlino, ma anche su posizione e costi e su quanti offerenti propongono più appartamenti in contemporanea. Il progetto nel 2016 ha ottenuto la nomination per il “Grimme Online Award” e nella motivazione si legge: “Portali come Airbnb contribuiscono alla riduzione dell’offerta immobiliare e all’aumento vertiginoso degli affitti a Berlino? Il dibattito accende gli animi non solo tra gli abitanti, ma anche a livello politico e il sito ‘Airbnb vs. Berlin’ offre una panoramica fondata su un lavoro di data journalism”.