Mercato immobiliare in Germania La legge che frena gli affitti funziona solo in parte

Legge sul freno agli affitti
Legge sul freno agli affitti | Foto (particolare): © Adobe

In Germania è entrata in vigore una legge che avrebbe dovuto frenare l’aumento dei canoni di locazione, ma non basta per risolvere del tutto il problema. Abbiamo intervistato l’economista Claus Michelsen, che spiega quali altre misure potrebbero bloccare l’aumento vertiginoso degli affitti.

Nelle zone centrali delle città tedesche scarseggia sempre più l’edilizia abitativa a prezzi abbordabili. Un problema che riguarda soprattutto i cittadini a basso reddito, spesso costretti a spostarsi verso le periferie meno ambite. Nel 2015 il governo federale ha reagito con un decreto legge chiamato “Mietpreisbremse”, il freno agli affitti, per contenere l’aumento dei canoni di locazione. A tre anni di distanza, la questione non è risolta. Per quale motivo l’effetto della legge, seppure rilevato, non è stato risolutivo? E quali misure dovrebbe adottare il governo tedesco? Ce lo spiega l’economista Claus Michelsen, esperto di mercati immobiliari presso il DIW, l’Istituto tedesco di Ricerca economica di Berlino.
 
Signor Michelsen, l’aumento degli affitti e la diminuzione degli immobili disponibili sono da anni un tema costante in Germania. Perché?

In Germania i cittadini spendono mediamente più di un terzo del loro reddito per l’abitazione, la corrente, il riscaldamento e le altre utenze. Un peso che grava in maniera particolare sui redditi più bassi. Inoltre, più della metà della popolazione tedesca vive in appartamenti in affitto e non di proprietà, contrariamente a quanto accade in Spagna, in Francia o in Italia.
 
Nel 2015 il governo federale ha varato il decreto legge del “freno agli affitti”, stabilendo che nelle zone caratterizzate da una scarsa disponibilità di immobili i nuovi contratti di affitto non possono crescere più del 10% rispetto a quelli praticati su immobili paragonabili situati nelle vicinanze. Una norma che mira a evitare che i canoni di locazione si alzino troppo rapidamente. Funziona questa misura?

Nelle località in cui negli anni precedenti gli affitti erano cresciuti del 4% o anche di più, la legge impedisce un ulteriore forte rialzo. Parliamo ad esempio di quartieri centrali di Berlino come Kreuzberg e Neukölln o di alcuni quartieri di Monaco. Ma è un effetto che secondo i nostri calcoli si rileva soltanto in poche zone.
 
Quindi bisognerebbe tirare ulteriormente questo freno?

Non sarebbe un problema ridurre al 7% la quota di aumento consentita rispetto ai canoni di locazione paragonabili, ma è una decisione politica che spetterebbe alla coalizione di governo.


L’economista Claus Michelsen è esperto di mercati immobiliari presso il DIW, l’Istituto tedesco di ricerca economica di Berlino L’economista Claus Michelsen è esperto di mercati immobiliari presso il DIW, l’Istituto tedesco di ricerca economica di Berlino | Foto (particolare): © DIW Perché il Bundestag non decide semplicemente un blocco degli affitti, ad esempio per 5 anni?

Sicuramente ad alcuni politici spaventa l’idea di giocarsi i rapporti con un gruppo d’interesse influente come quello dei proprietari di immobili. Un divieto di aumento dei canoni di locazione avrebbe un’incidenza negativa sulle loro rendite, oltre al fatto che l’economia di mercato ha bisogno di segnali funzionanti nelle fluttuazioni dei costi: l’innalzamento dei prezzi degli immobili incentiva l’attività degli investitori e l’effetto desiderabile che ne consegue è che si costruisce di più. È sempre difficile trovare il giusto equilibrio tra rendita e sopportazione sociale.
 
Un problema essenziale sta nel fatto che si costruisce troppo poco. Come può fare il governo per incentivare l’edilizia?

Le superfici ancora non edificate nei centri cittadini sono esigue e costose, e anche le nuove concessioni edilizie scarseggiano. Una soluzione potrebbe essere un’intensificazione della densità edilizia urbana, ad esempio permettendo la realizzazione di un sesto piano su un palazzo di cinque, oppure la costruzione negli spazi rimasti tra un edificio e l’altro. Per incentivare i costruttori ad optare per queste soluzioni, l’Istituto di Credito per la ricostruzione [N.d.T.: KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau, banca pubblica tedesca nata dopo la Seconda Guerra Mondiale per amministrare i fondi del Piano Marshall] potrebbe erogare dei mutui a tasso agevolato.
 
I canoni d’affitto elevato penalizzano soprattutto i cittadini meno abbienti. Lo Stato dovrebbe favorire nuove costruzioni di edilizia popolare?

Esatto. Quando lo Stato sovvenziona la costruzione di nuove case popolari, ad esempio, gli affitti vengono regolamentati per 20 anni. Questo segmento del mercato è stato trascurato dall’inizio del Duemila, anche se il governo tedesco ora ha ricominciato a stanziare più fondi in favore dell’edilizia popolare.
 
In Germania esiste un’imposta a carico dei proprietari di terreni che si calcola in base al valore del terreno e a quello dell’immobile, e pertanto risulta essere più alta per i terreni edificati. Sarebbe utile se venissero tassati soltanto i terreni rimasti non edificati?

Potrebbe essere utile, perché renderebbe antieconomico lasciare nell’improduttività i terreni non edificati.
 
L’aumento dei costi degli appartamenti può dipendere anche dall’immigrazione verso la Germania?

Solo in parte. È vero che in conseguenza della crisi finanziaria dal 2007 in Germania sono arrivati molti cittadini spagnoli, portoghesi e di altri Paesi dell’EU, e che dal 2015 non si può trascurare l’afflusso dei rifugiati, ma la causa più rilevante degli alti costi delle abitazioni in città va attribuita soprattutto alla forte migrazione interna dalle campagne: i giovani con un buon livello di formazione vengono attratti dai grandi centri urbani per motivi di istruzione e lavoro e per l’offerta culturale. Inoltre si registra un forte cambiamento strutturale in molte regioni rurali: in passato, in ogni cittadina della Germania dell’est c’era una fabbrica e in ogni paese una grossa azienda agricola, ma ormai questi posti di lavoro sono venuti meno e per molti cittadini la vita in campagna non ha più attrattive.
 

La legge del “freno agli affitti” nel 2018 si applica in 313 città e comuni sugli 11.000 esistenti in Germania, riguardando direttamente circa un quarto della popolazione. Secondo una rilevazione del DIW di Berlino ha efficacia soltanto in quelle regioni in cui negli anni passati gli affitti erano aumentati di oltre il 3,9% l’anno, producendo una riduzione una tantum degli affitti che si attesta al 3%.