Tutela degli inquilini
Iniziative contro il caro affitti a Berlino

Un edificio storico ristrutturato in un’ottima zona: un sogno che a Berlino è ormai impossibile per molte persone
Un edificio storico ristrutturato in un’ottima zona: un sogno che a Berlino è ormai impossibile per molte persone | Foto (dettaglio): Adobe

Se in molti luoghi della capitale tedesca è pressoché impossibile trovare un appartamento a prezzi accessibili, il problema dovrebbe finalmente risolversi: da marzo 2020 è infatti in vigore a Berlino il “Mietendeckel”, il tetto massimo per l’affitto che congela i canoni di locazione per cinque anni. E non è il solo mezzo per tutelare inquiline e inquilini berlinesi.

Di Nele Jensch

 
Due camere, 550 euro bollette incluse, 1.749 interessati: da tempo è normale, a Berlino, che si formino lunghe file per strada per visitare appartamenti in affitto, ma l’assalto subito dal quartiere Schöneberg a novembre 2019 è stato un chiarissimo segno di un mercato immobiliare in fibrillazione. Sono ormai dieci anni che gli affitti nella ex mecca del dumping fanno registrare un costante aumento. Nelle zone più gettonate come Mitte o Kreuzberg, è diventato difficilissimo trovare un appartamento a prezzi accettabili persino con un reddito normale.
 
Finora hanno avuto effetti deludenti misure come quella che dalla fine del 2013 vieta il subaffitto di un appartamento tramite Airbnb per più di 90 giorni l’anno, considerandolo appropriazione indebita, e il cosiddetto freno agli affitti, la “Mietpreisbremse” varata nel 2015. E così l’amministrazione rosso-rosso-verde ha optato per un provvedimento più drastico: da marzo 2020 a Berlino vige il “Mietendeckel” il tetto massimo degli affitti, che congela i contratti di locazione già stipulati nella capitale: per cinque anni non è consentito aumentare i canoni e quelli troppo elevati devono essere ridotti, affinché non superino la soglia degli 8 €/mq. Sono esenti dal provvedimento solo i nuovi edifici, costruiti dopo il 2014.
Manifestazione nel quartiere berlinese Kreuzberg nel 2018. Manifestazione nel quartiere berlinese Kreuzberg nel 2018. | Foto (dettaglio): picture-alliance /Wolfram Steinberg/dpa

A beneficio degli inquilini anche a lungo termine?

La nuova legge ha avuto subito un primo effetto: mentre poco prima dell’entrata in vigore del tetto massimo per l’affitto, nel febbraio 2020, il 95% degli appartamenti in locazione era più caro del consentito, alcuni proprietari hanno ridotto i canoni mensili già i primi giorni di marzo. Nel complesso, la misura sembra sia stata accolta con favore dalla maggior parte dei tedeschi, il 71% secondo i sondaggi dell’emittente ARD. Il sindaco di Berlino Michael Müller (SPD) lo considera un modello assolutamente esportabile in altre città, ma altrove, finora, non si registrano progetti concreti in tal senso.
 
Le critiche al tetto massimo degli affitti provengono principalmente dall’opposizione e dal settore immobiliare, che temono il ritiro degli investitori dai progetti di costruzione nella capitale, nonostante la forte domanda di nuovi appartamenti. Secondo Sebastian Czaja, capogruppo FDP alla Camera dei Deputati di Berlino, la legge ingenera incertezza tra affittuari, proprietari di casa e industria edile, e a suo avviso è dubbio il raggiungimento dell’effetto desiderato: “Nonostante gli affitti calmierati, gli appartamenti più ambiti, in centro città, alla fine andranno al miglior offerente”. Se l’intento è invece offrire un aiuto agli inquilini, è necessaria una distensione del mercato “e l’unico mezzo è l’incremento dell’offerta, perciò occorre costruire, costruire, costruire” – conclude. I gruppi parlamentari di CDU e FDP hanno annunciato un’azione legale contro il tetto massimo degli affitti davanti alla corte costituzionale.

COMPETENZE DISTRETTUALI per le aree di conservazione dell’ambiente sociale

Per altri, invece, il provvedimento del Senato di Berlino non è sufficientemente incisivo: “Se è vero che regolando gli affitti con questo provvedimento vengono bloccati inutili aumenti dei canoni venendo incontro a molte persone, è anche vero che si creano nuove scappatoie che permettono di sfruttare la perdurante carenza di alloggi”, spiega Florian Schmidt, consigliere Verde per l’edilizia nel distretto di Friedrichshain-Kreuzberg.
 
Questo distretto berlinese è probabilmente il più determinato e spesso anche il meno ortodosso nella lotta per la tutela degli inquilini, già da tempi ben precedenti al dibattito sul tetto massimo degli affitti. Il governo verde-rosso-rosso, infatti, sta costantemente ampliando le aree di conservazione dell’ambiente sociale, varando misure che garantiscano al loro interno la coesistenza di culture e classi sociali eterogenee. Occorre un’autorizzazione per effettuare in un appartamento interventi di riqualificazione che legittimino poi all’aumento del canone di affitto (ad esempio l’installazione del riscaldamento a pavimento), così come per trasformare un appartamento in affitto in un appartamento di proprietà. Il problema maggiore che Schmidt vede attualmente in queste conversioni è che “il motivo più frequente per la revoca di un contratto di locazione, da parte dei proprietari. Molti affittuari, comunque, si vedono costretti a lasciare la casa con motivazioni legali, ma pretestuose e persecutorie”.
 
Il consigliere per l’edilizia è famoso anche in ambito sovraregionale per aver impedito la vendita di numerosi complessi abitativi in aree di conservazione sociale applicando il diritto di prelazione: con questo strumento, i distretti di Berlino hanno potere di intervento quando i potenziali nuovi proprietari non intendono recedere dall’intenzione di effettuare ristrutturazioni di lusso, che causerebbero l’incremento del canone di affitto, oppure dal passaggio degli appartamenti dalla locazione alla proprietà. Di regola, l’immobile in questione passa a una cooperativa edile del Land, venendo così sottratto a una vendita a prezzi speculativi.
Striscione di protesta contro gli squali degli affitti sulla facciata di un immobile di Berlino. Striscione di protesta contro gli squali degli affitti sulla facciata di un immobile di Berlino. | Foto: © picture alliance/Winfried Rothermel

L’esproprio come strumento contro le società immobiliari

Non è solo la politica a dimostrare impegno sul fronte degli inquilini a Berlino. Nell’aprile del 2019, contro l’aumento degli affitti e le speculazioni nell’edilizia abitativa hanno manifestato nella capitale circa 40.000 persone, tra le quali una serie di organizzazioni e comitati.
 
Il comitato “Deutsche Wohnen und Co. enteignen”, ad esempio, chiede la consociazione per circa 240.000 appartamenti di società immobiliari, se necessario mediante esproprio. A tal fine, punta a un referendum popolare e a giugno 2019 ha già presentato al Senato 77.000 firme. Molti altri comitati come “Bizim Kiez” (il nostro quartiere), “Kotti&Co” o “Ora Nostra” si attivano in caso di sfratto o quando vengono messi in vendita complessi residenziali che potrebbero essere acquistati da investitori potenzialmente intenzionati a effettuare ristrutturazioni di lusso. Queste iniziative civiche sono ben collegate, anche con i politici locali, e spesso riescono ad esercitare una pressione sufficiente ad evitare vendite e abusi.

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