Na skróty:
Przejdź bezpośrednio do treści (Alt 1)Przejdź bezpośrednio do podmenu (Alt 3)Przejdź bezpośrednio do menu głownego (Alt 2)

Rynek mieszkaniowy w Berlinie Airbnb – ze szkodą czy pożytkiem?

Stare budownictwo w Berlinie
Stare budownictwo w Berlinie | Foto (fragment): © Adobe

Czy portal Airbnb jest głównym winowajcą deficytu mieszkań w Berlinie? Trzech studentów spróbowało odpowiedzieć na to pytanie, analizując dane. Z zaskakującym wynikiem.

Maike Brzoska

W żadnym chyba niemieckim mieście czynsze nie wzrosły w ciągu ostatnich lat w tak zawrotnym tempie co w Berlinie. W stolicy Niemiec, słynącej jeszcze do niedawna ze swoich atrakcyjnych czynszów, dostępna za godziwą cenę powierzchnia mieszkaniowa coraz bardziej się kurczy. Nie kurczy się natomiast oferta mieszkań dla turystów: na samej tylko platformie Airbnb można wybierać spośród ponad 10 000 noclegów dziennie. Większość tych ofert to niezależne mieszkania.

Tendencja ta wywołała gwałtowne dyskusje, a w 2014 roku doprowadziła nawet do zmian ustawowych: platforma bowiem, pierwotnie stworzona z myślą o ludziach, którzy chcieliby podnająć swoje mieszkanie lub pokój na krótki czas, jest wykorzystywana głównie w ramach turystyki komercyjnej. Wielu najemcom z Berlina opłaca się zatrzymać wynajmowane mieszkania, nawet jeśli już w nich nie mieszkają, żeby podnajmować je po wyższej cenie turystom. Również wynajmujący mogą generować więcej zysków, gdy wynajmują swoje mieszkania turystom na krótkie okresy niż gdyby wynajmowali je regularnym najemcom. To podobno głównie właściciele - najemcy walnie przyczyniają się do kurczenia się rynku mieszkaniowego. Tylko czy tak jest rzeczywiście?  
 
Gdy debata o prawach portali typu „sharing economy“ wrzała już na całego, trzech studentów Fachhochschule w Poczdamie postanowiło przyjrzeć się ofercie Airbnb dokładniej, korzystając z analizy danych. Chcieli sprawdzić, ile osób wynajmuje po kilka lub więcej apartamentów – ponieważ to oznaczałoby, że nie wynajmują swoich mieszkań prywatnych. Alsino Skowronek, jeden z trzech kierowników projektu, opowiada w naszym wywiadzie, jaki był efekt analiz.
 
Wasz projekt analizy danych „Airbnb vs. Berlin“ spotkał się z dużym odzewem medialnym. Czy odezwała się do was również platforma Airbnb?

Airbnb rzeczywiście się do nas odezwało, w 2015 roku, krótko po pierwszej publikacji. Napisali do nas maila z pytaniem, skąd mamy dane. Zdziwiło nas to pytanie.
 
A potem były kłopoty?

Nie, raczej oferta pracy. Zaprosili nas do swojego biura w Berlinie, chcieli dowiedzieć się więcej o projekcie. Sądzę, że oceniali go pozytywnie. Oczywiście nawet jeśli Airbnb „czyta“ dane inaczej niż my. Myśmy zresztą korzystali tylko z danych publicznie dostępnych: wybieraliśmy oferty dostępnych w tym czasie pokoi i mieszkań przez interfejs API. Ale nie wchodziła dla nas w grę praca dla Airbnb. My, czyli Jonas Parnow, Lucas Vogel i ja byliśmy wówczas – był rok 2015 – studentami Fachhochschule w Poczdamie.
 
Wasz projekt związany z Airbnb narodził się na seminarium poświęconemu wizualizacji danych i cyfrowemu storytellingowi. Dlaczego wybraliście ten temat?

Wtedy w Niemczech zaczynała się debata o tym, czy Airbnb działa z pożytkiem czy ze szkodą dla miast. Dyskutowano szczególnie o tym, czy podobne platformy pogłębiają deficyt mieszkaniowy i napędzają podwyżki czynszów.
 
Dyskusja na ten temat toczy się w zasadzie do dziś.  

Mnie dotyczyło to wtedy osobiście, bo szukałem mieszkania. Na Kreuzbergu, w dzielnicy Wrangelkiez, gdzie mieszkałem wcześniej i gdzie chciałem zostać, nic nie znalazłem. Wtedy ktoś mi poradził, żeby na początek wynająć mieszkanie przez Airbnb. Bardzo mnie zaskoczyło, ile ofert mieszkań, szczególnie w najbardziej lubianych dzielnicach, można znaleźć na Airbnb, podczas gdy na normalnym rynku mieszkaniowym nie ma prawie nic. Dlatego zainteresowałem się rzeczywistymi rozmiarami tego zjawiska w Berlinie.
 
Analizowaliście oferty wynajmu pokoi i mieszkań na Airbnb. Do jakich wniosków doszliście?

Przyglądaliśmy się na przykład cenom, temu, w jakich dzielnicach oferowane są mieszkania i ile ogłoszeń umieszcza na platformie dana osoba. Szczególnie interesujące było dla mnie to, że wizerunek lansowany przez Airbnb raczej nie pasował do zebranych danych. Reklamują się jako „urlop u przyjaciół“ – jakby rezerwacja noclegu na Airbnb była czymś prywatnym, osobistym. Pokazaliśmy, że na platformie aktywnie działają przede wszystkim oferenci komercyjni. Czasem jedna osoba oferuje więcej niż 30, 40 mieszkań. To nie ma nic wspólnego ze studentami, którzy od czasu podnajmują swój pokój, gdy wyjeżdżają na wakacje.

 

Czasem jeden oferent ma na Airbnb ponad 30 mieszkań. Czasem jeden oferent ma na Airbnb ponad 30 mieszkań. (Lista 10 największych oferentów w Berlinie) | Foto: © Airbnbvsberlin Już w 2014 roku władze Berlina uchwaliły tak zwaną Ustawę przeciwko użytkowaniu niezgodnym z przeznaczeniem, czyli Zweckentfremdungsverbots-Gesetz, by zapobiec zamienianiu powierzchni mieszkaniowej w apartamenty turystyczne. Ale ustawa ostatecznie weszła w życie dopiero w maju 2016, gdy minął okres przejściowy.

Z tego właśnie powodu po pewnym czasie przyjrzeliśmy się danym jeszcze raz. Interesujące było to, że w 2015 roku oferty z początku zdrożały. Natomiast miesiąc, dwa przed majem 2016 gwałtownie potaniały. W krótkim czasie liczba mieszkań i pokoi w Berlinie, które można było  wynająć przez Airbnb, spadła o 40 procent.
 
Ustawa zrobiła swoje?

Na krótką metę tak. Ale w kolejnych miesiącach znów przybyło ofert. Można tu wytłumaczyć przypuszczalnie medialnymi relacjami, które donosiły, jakoby miasto zupełnie nie radziło sobie w namierzaniu nielegalnych ofert. Na pewien czas fragmenty ustawy zakwalifikowano jako niezgodne z konstytucją, były poprawki. Ale moim zdaniem ustawa nadal nie jest dobrze sformułowana, bo w gruncie rzeczy nie odróżnia oferentów komercyjnych od ludzi, którzy od czasu do czasu podnajmują swoje mieszkanie, gdy wyjeżdżają na urlop. Dla miasta problemem są przede wszystkim osoby działające na skalę komercyjną, bo zabierają powierzchnię mieszkaniową rynkowi mieszkań.
 
Jaki wyciągasz wniosek z waszych badań?

Gdy sam szukałem mieszkania, miałem wrażenie, że Airbnb to w Berlinie zjawisko wszechobecne. Ale dotyczy ono tylko fragmentów niektórych dzielnic, na Kreuzbergu, w Mitte, Neukölln i Prenzlauer Berg. To również pokazała analiza danych: Airbnb skupia się tylko na niektórych, popularnych fragmentach miasta. Całego Berlina dotyczy zaledwie 0,4 procent mieszkań oferowanych na Airbnb.
 
0,4 procent wydaje się niewielkim odsetkiem, ale w przeliczeniu na liczbę mieszkań to naprawdę sporo, szczególnie w cieszących się popularnością dzielnicach w centrum. Czy można więc powiedzieć, że Airbnb zaostrza problemy mieszkaniowe Berlina?

Myślę, że niedobór mieszkań i wzrastające ceny najmu mają wiele powodów. Obarczanie odpowiedzialnością wyłącznie Airbnb jest moim zdaniem zbyt proste. Powiedziałbym raczej, że Airbnb to katalizator zmian dokonujących się w niektórych sektorach miasta. Na przykład  dzielnica Wrangelkiez: kiedyś znacznie bardziej heterogeniczna, było tam więcej warzywniaków i małych sklepików. Teraz jest coraz więcej kafejek dla hord turystów. A zatem: gentryfikacja i „turystyfikacja“ – to zmiany, które według mnie napędza Airbnb.
 

W Berlinie jest nawięcej mieszkań oferowanych do wynajęcia na Airbnb w całych Niemczech. W Berlinie jest nawięcej mieszkań oferowanych do wynajęcia na Airbnb w całych Niemczech. (Liczba ofert Airbnb w poszczególnych miastach. Na czarno: liczba mieszkań oferowanych przez osoby wynajmujące tylko jedno mieszkanie. Na pomarańczowo: liczba mieszkań oferowanych przez oferentów komercyjnych wynajmujących więcej niż jedno mieszkanie) | Foto: © Airbnbvsberlin

 

 

Airbnb vs. Berlin

Projekt „Airbnb vs. Berlin“ stworzyli studenci designu Alsino Skowronnek, Lucas Vogel i Jonas Parnow podczas kursu tzw. „dziennikarstwa danych“, czyli „data driven journalism“ w Fachhochschule w Poczdamie. By sprawdzić, na ile oferta portalu Airbnb przyczynia się do zaostrzenia deficytu mieszkaniowego Berlina, zajęli się ewaluacją dostępnych publicznie danych portalu, której wyniki zaprezentowali na stronie airbnbvsberlin.de w tekstach, diagramach i grafikach informacyjnych. Strona informuje nie tylko o liczbie mieszkań Airbnb w Berlinie, ich lokalizacji i cenie wynajmu, lecz pokazuje również, ile osób wynajmuje większą liczbę mieszkań w tym samym czasie. Projekt nominowano w 2016 roku do nagrody „Grimme Online Award“. W uzasadnieniu nominacji czytamy: „Czy takie portale jak Airbnb przyczyniają się do kurczenia się rynku mieszkaniowego w Berlinie i gwałtownego wzrostu cen najmu? Debata toczy się nie tylko wśród samych mieszkańców, lecz również na szczeblu politycznym. Strona «Airbnb vs. Berlin» to podstawa dla dziennikarstwa danych.“