Na skróty:
Przejdź bezpośrednio do treści (Alt 1)Przejdź bezpośrednio do podmenu (Alt 3)Przejdź bezpośrednio do menu głownego (Alt 2)

Rynek mieszkaniowy w Niemczech
„Ograniczenie wzrostu czynszów rzadko działa“

Hamulec czynszowy
Hamulec czynszowy | Foto (fragment): © Adobe

Niemiecka ustawa wprowadzająca ograniczenie wzrostu czynszów miała zahamować rosnące koszty najmu mieszkań, ale nie była w stanie rozwiązać problemu. Jakie kolejne działania mogłyby zatrzymać eksplozję czynszów, tłumaczy w wywiadzie ekonomista Claus Michelsen.

Hannes Koch

W centrach niemieckich miast jest coraz mniej mieszkań, na które obywatele mogliby sobie pozwolić. Problem ten dotyka przede wszystkim osoby o niskich dochodach, które często są zmuszone wyprowadzić się do mniej atrakcyjnych dzielnic na peryferiach. W 2015 roku rząd federalny zareagował na to uchwaleniem ustawy – tzw. „hamulec czynszowy” (niem. Mietpreisbremse) miał zahamować wzrost czynszów. Jednak trzy lata później problem nadal istnieje. Dlaczego ograniczenie wzrostu czynszów wprawdzie działa, ale nie wystarcza, i jakie działania powinien podjąć rząd federalny, tłumaczy ekonomista Claus Michelsen, specjalista od rynku nieruchomości w Niemieckim Instytucie Badań Gospodarczych w Berlinie (DIW).
 
Rosnące koszty najmu oraz niedobór mieszkań to w Niemczech od lat stały temat. Dlaczego tak jest?

Obywatele Niemiec wydają średnio ponad jedną trzecią swoich dochodów na mieszkanie, prąd, ogrzewanie i inne media. Obciąża to w szczególności osoby o niskich zarobkach. Poza tym ponad połowa ludności Niemiec mieszka w lokalach wynajmowanych. W przeciwieństwie do Hiszpanii, Francji czy Włoch, większość Niemców nie posiada własnych nieruchomości.
 
W 2015 roku rząd federalny przyjął ustawę wprowadzającą tzw. hamulec czynszowy. Zawiera ona postanowienie, że na obszarach, w których panuje niedobór mieszkańnowe umowy najmu mogą narzucać cenę maksymalnie o dziesięć procent wyższą od cen porównywalnych mieszkań w okolicy. Ustawa miała zapobiec zbyt szybkiemu wzrostowi kosztów mieszkaniowych. Czy to działa?

W miejscach, w których w poprzednich latach czynsze rosły o cztery procent lub więcej, ustawa zapobiega dalszemu silnemu wzrostowi. Dotyczy to na przykład śródmiejskich dzielnic Berlina takich jak Kreuzberg i Neukölln albo niektórych części Monachium. Jednak zgodnie z naszymi wyliczeniami taki efekt daje się stwierdzić zaledwie na nielicznych obszarach.
 
Czy to znaczy, że hamulec należy mocniej docisnąć?

Obniżenie dopuszczalnego wzrostu z dziesięciu do, na przykład, siedmiu procent nie stanowiłoby problemu. Jednak to jest decyzja polityczna, którą musiałby podjąć rząd koalicyjny.
 
Ekonomista Claus Michelsen jest specjalistą od rynków rynku nieruchomości w Niemieckim Instytucie Badań Gospodarczych w Berlinie (DIW). Ekonomista Claus Michelsen jest specjalistą od rynków rynku nieruchomości w Niemieckim Instytucie Badań Gospodarczych w Berlinie (DIW). | Foto (fragment): © DIW Dlaczego Bundestag po prostu nie uchwali zamrożenia czynszów, na przykład na pięć lat?

Z pewnością niektórzy politycy obawiają się utraty przychylności wpływowej grupy, jaką są właściciele nieruchomości. Zakaz podnoszenia czynszów uszczupliłby ich zyski. Poza tym gospodarka rynkowa potrzebuje sprawnych sygnałów cenowych. Jeżeli rosną ceny nieruchomości, powinni wkroczyć inwestorzy i więcej budować – taki byłby pożądany efekt. Zawsze trudno znaleźć właściwą równowagę pomiędzy zyskiem a interesem społecznym.
 
Istotny problem polega na tym, że buduje się za mało nowych mieszkań. Jak rząd może lepiej do tego motywować?

Niezabudowane powierzchnie w centrach miast są obecnie niewystarczające i drogie, brakuje też nowo zwalnianych parceli budowlanych. Jedno z rozwiązań mogłoby polegać na zagęszczaniu miejskich dzielnic mieszkalnych, tj. dodaniu w pięciopiętrowym budynku szóstego piętra albo budowaniu plomb. Aby ułatwić decyzję inwestorom, państwowy bank rozwoju KfW powinien zaoferować korzystne kredyty.
 
Wysokie opłaty za mieszkanie obciążają zwłaszcza biedniejszych obywateli. Czy państwo powinno tworzyć więcej mieszkań socjalnych dotowanych ze środków publicznych?

Tak. Kiedy powstają budynki mieszkalne dofinansowane przez państwo, czynsze są na przykład ściśle uregulowane na dwadzieścia lat. Ten segment rynku był od początku pierwszej dekady XXI wieku zaniedbywany, obecnie jednak rząd federalny znowu zwiększył wydatki na mieszkania socjalne.
 
Niemcy podnoszą podatek, który muszą płacić właściciele gruntów. Jest on ustalany na podstawie wartości działki i nieruchomości, tzn. że w przypadku działek zabudowanych danina jest wyższa. Czy korzystne byłoby obciążenie podatkiem wyłącznie działki?

To mogłoby pomóc, bo dzięki temu mniej opłacalne byłoby dalsze „odłogowanie” pustych działek. Wzrosłaby motywacja do ich zabudowy.
 
Czy rosnące koszty mieszkań spowodowane są imigracją do Niemiec?

Tylko częściowo. Wprawdzie na skutek kryzysu finansowego po 2007 roku do Niemiec przyjechało wielu obywateli Hiszpanii, Portugalii i innych państw unijnych, zauważalny był również napływ uchodźców od 2015 roku. Jednak najważniejszą przyczyną wysokich kosztów mieszkań w miastach jest silna migracja wewnętrzna z terenów wiejskich. Młodych, dobrze wykształconych ludzi przyciągają do miast miejsca nauki i pracy jak również oferta kulturalna. Do tego dochodzą silne przemiany strukturalne w wielu regionach wiejskich. Na przykład dawniej w każdym wschodnioniemieckim miasteczku stała fabryka, a w każdej wiosce – duży zakład produkcji rolnej. Większość tych miejsc pracy zniknęło. Życie na wsi wielu obywatelom nie wydaje się już atrakcyjne.

 

W 2018 roku ograniczenie wzrostu czynszów obowiązywało w 313 z około 11 tysięcy miast i gmin w Niemczech, a tym samym dotyczyło jednej czwartej ludności. Zgodnie z opracowaniem DIW w Berlinie ma ono zastosowanie wprawdzie tylko w tych regionach, w których w ostatnich latach opłaty za mieszkanie rosły w tempie większym niż 3,9 procent w skali roku, tam jednak spowodował jednorazowy spadek czynszów o około trzy procent.