Acesso rápido:
Ir diretamente para o conteúdo (Alt 1)Ir diretamente para a navegação secundária (Alt 3)Ir diretamente para a navegação principal (Alt 2)

Mercado imobiliário em Berlim
Airbnb – bênção ou maldição?

Prédios de construção antiga em Berlim
Foto (detalhe): © Adobe

Será que o portal online Airbnb veio agravar a situação do mercado imobiliário em Berlim? Três estudantes universitários resolveram averiguar, com a ajuda de uma análise de dados, e chegaram a uma conclusão surpreendente

Não há praticamente mais nenhuma cidade alemã em que as rendas tenham disparado de forma tão rápida nos últimos anos como em Berlim. Habitação a preços comportáveis é algo cada vez mais escasso nesta capital outrora conhecida pelas suas rendas baixas. Nada escassa, por outro lado, é a oferta de alojamento para turistas: só na plataforma de Home-Sharing Airbnb são disponibilizados para arrendar mais de 10.000 alojamentos por dia. A maioria destas ofertas são apartamentos inteiros.

Este facto provocou intensos debates e até a uma alteração na lei em 2014, pois a plataforma, originalmente pensada para particulares que procuram subarrendar temporariamente um apartamento ou um quarto, é cada vez mais utilizada para alojamento puramente turístico. Para muitos berlinenses vale a pena manter as suas antigas casas arrendadas, apesar de há muito já não viverem nelas, para as arrendar por um valor superior enquanto casas de férias. Do mesmo modo, os proprietários também podem gerar mais receitas arrendando os apartamentos por curtos períodos de tempo a turistas em vez de a arrendatários regulares, o que, supostamente, contribui grandemente para a escassez de habitação. Mas será que isso corresponde mesmo à verdade?
 
No meio de um debate aceso acerca dos direitos dos portais da chamada Sharing-Economy, três estudantes de Design da Escola Politécnica de Potsdam resolveram observar de forma mais detalhada as ofertas do Airbnb, levando a cabo uma análise de dados. Pretendiam sobretudo perceber quantos utilizadores do portal têm várias casas para arrendar, uma vez que isso poderá indicar que não se trata de casas particulares. Alsino Skowronnek, um dos três gestores do projeto, relata nesta entrevista a que conclusão chegaram.
 
O vosso projeto “Airbnb vs Berlim” chegou às primeiras páginas dos jornais. Chegaram a receber algum contacto da Airbnb?

Recebemos efetivamente um contacto, em 2015, pouco tempo depois da primeira publicação. A Airbnb enviou-nos um e-mail a perguntar de onde provêm os nossos dados. Ficámos muito surpreendidos.
 
E depois, houve chatices?

Não, na verdade houve uma oferta de emprego. Convidaram-nos a dirigir-nos ao seu escritório em Berlim e quiseram saber mais sobre o nosso projeto. Na realidade, acho que gostaram dele, ainda que a Airbnb faça, naturalmente, uma leitura dos dados diferente da nossa. Apenas fizemos uso de dados que estão disponíveis ao público: lemos as ofertas de quartos e apartamentos disponíveis naquele momento na Airbnb através de um interface de programação de aplicações (API). Aceitar um emprego, no entanto, estava para nós fora de questão. Nós – isto é, o Jonas Parnow, o Lucas Vogel e eu – estávamos na altura – em 2015 – ainda a estudar na Escola Politécnica de Potsdam.
 
O vosso projeto Airbnb surgiu no âmbito de uma disciplina acerca do tema da visualização de dados e storytelling digital. O que vos levou a escolher este tema?

Naquela altura estava a iniciar-se o debate sobre se a Airbnb será positiva ou negativa para as cidades. Uma questão importante era sobretudo se esse tipo de plataformas iria ou não agravar a escassez no mercado imobiliário ou provocar a subida das rendas.
 
Essa discussão, em princípio, continua a existir até hoje. 

Naquela altura eu estava até a ser pessoalmente afetado, pois andava à procura de casa. No bairro Wrangelkiez, em Kreuzberg, onde eu morava e queria permanecer, não consegui encontrar nada. Foi então que me deram a dica de arrendar primeiro uma casa na Airbnb. Fiquei muito surpreendido com a quantidade das ofertas existentes na Airbnb, especialmente nos bairros mais populares, enquanto através do mercado imobiliário normal era muito difícil encontrar alguma coisa. Foi por isso que me interessei por saber quão grande é afinal o fenómeno Airbnb em Berlim.
 
Vocês analisaram as ofertas de quartos e apartamentos na Airbnb. O que descobriram?

Analisámos, por exemplo, o valor das ofertas, em que parte da cidade se encontram e quantos anúncios tem cada um dos utilizadores. Achei especialmente interessante o facto de a imagem divulgada pela Airbnb não corresponder aos dados que se encontram. Eles fazem publicidade com a ideia de que se pode passar férias em casa de amigos, como se se tratasse de um negócio entre particulares. No entanto, nós pudemos constatar que a maior parte dos utilizadores ativos na plataforma são profissionais. Alguns têm mais do que 30 ou 40 casas disponíveis na Airbnb, o que nada tem a ver com estudantes que subalugam os seus quartos quando vão de férias.

Já em 2014 a cidade de Berlim tinha promulgado a chamada Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (lei que proíbe o uso indevido de habitações), de modo a evitar que áreas de habitação permanente sejam transformadas em casas de férias. No entanto, a lei só entrou definitivamente em vigor em maio de 2016, depois de um período de transição.

Essa foi a razão pela qual analisámos os dados ao longo de um período de tempo mais prolongado. Foi interessante verificar que, em 2015, as ofertas estavam constantemente a aumentar. A seguir, um ou dois meses antes de maio de 2016, diminuíram rapidamente. Num curto espaço de tempo passou a haver 40% menos apartamentos e quartos disponíveis através da Airbnb em Berlim.
 
Quer dizer que a lei teve o seu efeito?

A curto prazo sim. Mas nota-se novamente o aumento das ofertas nos meses seguintes, o que terá possivelmente a ver com o facto de ter sido noticiado pelos meios de comunicação social que o município estava completamente sobrecarregado com a tentativa de identificação das ofertas ilegais. Entretanto algumas partes da lei foram consideradas anticonstitucionais e seguiram-se as retificações. No entanto, na minha opinião, a lei continua a não ser eficaz, uma vez que não faz realmente a diferença entre utilizadores profissionais e pessoas que subarrendam esporadicamente as suas casas quando vão de férias. Mas são precisamente os utilizadores profissionais que constituem um problema para as cidades, pois retiram habitações arrendáveis ao mercado imobiliário.
 
Qual é a conclusão que tu próprio retiras desses resultados?

Quando eu próprio andava à procura de casa, tinha a sensação de que a Airbnb era um fenómeno gigantesco em Berlim. No entanto, isso não é totalmente verdade, apenas no que diz respeito a alguns bairros específicos em Kreuzberg, Mitte, Neukölln ou Prenzlauer Berg. Foi isso que a nossa pesquisa também mostrou: a euforia em torno da Airbnb concentra-se em alguns hotspots da cidade. Se relacionarmos com a totalidade de Berlim, apenas 0,4% das casas fazem parte da oferta da Airbnb.
 
0,4% Parece ser muito pouco, mas em números absolutos chega-se rapidamente a uma quantidade bastante considerável de casas, especialmente nos bairros mais populares do centro da cidade. Dirias que a Airbnb agrava a escassez de habitação em Berlim?

Penso que existem muitas razões para a escassez de habitação e para o aumento das rendas. Na minha opinião, fazer da Airbnb o único fator responsável é redutor. Diria antes que a Airbnb é um catalisador para as mudanças que estão a acontecer em alguns bairros. Por exemplo o bairro Wrangelkiez: antigamente, este era um bairro mais heterogéneo, havia mais mercearias e comércio tradicional. Agora, há lá cada vez mais cafés para servir o grande número de turistas existente. A palavra-chave aqui é gentrificação ou turistificação. Do meu ponto de vista, a Airbnb acelera este tipo de mudanças.
 

 

 

Airbnb vs. Berlin

O projeto “Airbnb vs. Berlin” foi desenvolvido pelos estudantes de Design Alsino Skowronnek, Lucas Vogel e Jonas Parnow no âmbito de uma disciplina de jornalismo de dados na Escola Politécnica de Potsdam. De modo a verificar em que medida as ofertas do portal de arrendamento de casas Airbnb agravam a escassez de habitações em Berlim, analisaram os dados públicos do portal e apresentaram os resultados na página web airbnbvsberlin.de em forma de textos, diagramas e infográficos. Esta página não fornece apenas informações acerca do número de casas disponíveis na Airbnb em Berlim, a sua localização e o seu preço, como mostra também quantos utilizadores disponibilizam várias casas ao mesmo tempo. Em 2016, o projeto foi nomeado para o “Grimme Online Award”, com a seguinte justificação: "Será que portais como o da Airbnb contribuem para que as casas para arrendar em Berlim escasseiem e as rendas disparem? O debate não acontece apenas entre a população local, mas também a nível político. A página “Airbnb vs. Berlin” constitui uma base de dados jornalísticos para esta discussão."