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Mercado imobiliário alemão
“A lei de controlo das rendas raramente funciona”

Lei de controlo das rendas
Lei de controlo das rendas | Foto (detalhe): © Adobe

A lei de controlo das rendas alemã, conhecida como “Mietpreisbremse”, foi pensada para travar o aumento do preço de arrendamento das casas, mas não conseguiu resolver o problema. Em entrevista, o economista e investigador Claus Michelsen apresenta algumas alternativas que podem ajudar a controlar a subida das rendas.

De Hannes Koch

Encontrar habitações a preços acessíveis está a tornar-se tarefa complicada no centro das cidades alemãs. Os mais afetados são os residentes com salários mais baixos, que se veem obrigados a mudar-se para zonas menos boas da periferia. Para tentar controlar esta situação, o governo alemão criou, em 2015, uma nova legislação: a “Mietpreisbremse” tinha por objetivo controlar o aumento das rendas. No entanto, três anos depois, o problema mantém-se. Claus Michelsen, economista e especialista em mercado imobiliário do Instituto Alemão de Investigação Económica de Berlim explica porque é que a lei de controlo das rendas tem sido pouco eficaz e deixa algumas sugestões de medidas a tomar.
 
Há anos que se fala do problema do aumento das rendas e da falta de casas na Alemanha. Porque chegámos a esta situação?

Em média, os alemães gastam mais de um terço do seu rendimento em habitação, eletricidade, aquecimento e outras despesas básicas. Isto é um esforço financeiro muito forte para as pessoas com salários mais baixos. Ao contrário de países como a Espanha, a França ou a Itália, a maioria dos alemães não são proprietários – mais de metade arrenda casas.
 
Em 2015, o governo alemão aprovou uma lei de controlo das rendas. Esta lei estipula que, em zonas onde há falta de habitação, os novos contratos de arrendamento não podem ser mais de 10% superiores ao valor pago por apartamentos semelhantes na mesma zona. A lei foi criada para prevenir que o preço da habitação disparasse. Isto tem funcionado?

Em algumas zonas onde o valor das rendas subiu quatro ou mais por cento nos últimos anos, a lei conseguiu impedir que houvesse nova subida. Isto foi evidente em alguns bairros centrais de Berlim, como Kreuzberg e Neukölln, e em algumas zonas de Munique. Os nossos cálculos mostram, no entanto, que apenas funcionou em algumas zonas.
 
Isso significa que a lei de controlo das rendas deveria ser ainda mais restritiva?

Seria relativamente fácil impor um limite de quatro por cento no aumento de rendas de nos novos contratos. Mas isso seria uma decisão política que a coligação atual teria de tomar.

Ökonom Claus Michelsen ist Spezialist für Immobilienmärkte beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin (DIW). Ökonom Claus Michelsen ist Spezialist für Immobilienmärkte beim Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin (DIW). | Foto (Zuschnitt): © DIW Porque é que o governo federal não decide, simplesmente, congelar as rendas durante algum tempo, por exemplo cinco anos?

Suspeito que alguns políticos não querem entrar em conflito com os proprietários, um grupo com bastante influência. Uma proibição de aumento de rendas iria reduzir o lucro dos proprietários. Para além disso, a economia de mercado precisa de funcionar. A subida do preço dos imóveis encoraja o investimento e ajuda a contruir mais – que é exatamente aquilo de que precisamos. É difícil encontrar um equilíbrio entre o benefício económico e o que é melhor para a sociedade.
 
O facto de que não há imóveis suficientes a serem construídos constitui um grande problema. Como é que o governo poderia criar mais incentivos?

Nos centros urbanos, o espaço para nova construção é raro e caro, e não estão a ser licenciados projetos suficientes. Uma solução possível seria tornar mais densas as áreas residenciais urbanas, por exemplo adicionando um sexto andar a um prédio com cinco andares, ou aproveitar os espaços livres entre edifícios. O banco estatal KfW deveria oferecer empréstimos mais atrativos para encorajar a construção.
 
O aumento das rendas é particularmente dramático para os habitantes com salários mais baixos. Deveria o estado subsidiar mais habitação social?

Absolutamente. As rendas em edifícios construídos com apoios públicos são controladas por vinte anos, por exemplo. Este segmento do mercado tem sido negligenciado desde o início dos anos 2000, mas o governo federal aumentou recentemente o orçamento para habitação socials.
 
Na Alemanha existe um imposto para os proprietários, que é calculado segundo o valor da área bruta de construção e do valor patrimonial dos edifícios, o que significa que o valor do imposto em terrenos com construção é mais elevado. Seria mais simples se apenas fosse sujeito a imposto o terreno (e não a construção)?

Isso poderia ajudar, porque tornaria mais caro deixar terrenos vazios. Seria mais um incentivo para construir nesses terrenos.
 
A emigração também é responsável pelos aumentos no preço da habitação?

Em parte, sim. Desde 2007, e devido à crise financeira, muitas pessoas saíram de Espanha, Portugal e de outros países da União Europeia e vieram para a Alemanha. O fluxo de refugiados que começou em 2015 também teve um impacto. No entanto, a razão principal para o aumento dos preços da habitação nas cidades é a migração das áreas rurais para as áreas urbanas. Os jovens com níveis de escolaridade elevados mudam-se para a cidade em busca de melhor educação, de melhores empregos e de maior oferta cultural. Para além disso, há mudanças estruturais sérias a acontecer em muitas zonas rurais. Antigamente havia uma fábrica em cada pequena cidade do leste da Alemanha, e uma grande cooperativa de agricultura em quase todas as aldeias. A maioria destes empregos desapareceu, por isso a vida nas zonas rurais é menos atrativa.
 

A partir de 2018, a lei de controlo das rendas está em vigor em 313 das cerca de 11 000 cidades e municípios da Alemanha, chegando assim a cerca de um quarto da população total. Segundo o estudo elaborado pela DIW de Berlin, a lei apenas atua em regiões onde as rendas subiram mais do que 3,9% nos últimos anos. Nestas áreas, no entanto, levou a uma redução única das rendas de cerca de 3 por cento.