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La construcción de viviendas sociales está en apuros

Foto (Ausschnitt): James Long (jamespaullong @flickr), CC BY 2.0Photo (detail): James Long (jamespaullong @flickr), CC BY 2.0

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En las zonas de aglomeración urbana y en las regiones en crecimiento faltan viviendas económicas. Si a comienzos de 2013 la media de los precios de alquileres mensuales rondaba en Alemania los seis euros por metro cuadrado, en Bonn llegaba a los ocho, en Frankfurt del Meno a algo más de diez y en Munich superaba los 13 euros. Con tendencia al alza. Sin embargo, faltan inversores para la construcción de viviendas sociales que aseguren a aquellos que tienen menos ingresos la posibilidad de acceder a pisos a precios asequibles.

“Viva de fábula en el barrio de los nibelungos“. Una empresa privada construye en el sur de Bonn, a orillas del Rin, 23 viviendas de lujo para propietarios. A sólo unos pocos minutos a pie los automóviles pasan serpenteando junto a otra obra: “Lillas Park”, aquí se están edificando 15 viviendas en propiedad “de alta calidad” justo al lado de un club de tenis – precio de venta desde 187.500 euros por 57 metros cuadrados. A personas con rentas bajas, familias monoparentales, estudiantes y jubilados cada vez les cuesta más encontrar una vivienda asequible.

La demanda aumenta, la oferta disminuye

Según el ayuntamiento de Bonn el número de viviendas de promoción oficial ha pasado de unas 14.000 en el año 2000 a cerca de 12.000 en el año 2012. De aquí a 2016 esta cifra seguirá disminuyendo hasta quedar reducida a unas 8.000 porque entonces termina el control de los precios de alquiler para cientos de estas viviendas. Las viviendas sociales de promoción oficial sólo se alquilan a un precio restringido durante un período de tiempo limitado. Luego los caseros pueden alquilar las viviendas a precios mucho más elevados. En este momento más de 3.000 personas, acreditadas con la debida certificación, buscan una vivienda social en la ciudad. Aproximadamente el 16 por ciento de los hogares con pocos ingresos tienen que vivir con 1.000 euros al mes, cifra que supera la media nacional que es de un 13,6 por ciento justo. “En los últimos doce años la ciudad de Bonn ha desatendido el desarrollo de la construcción de viviendas sociales”, explica Ulrich Franz, asesor de deudores independiente.

Saltan a la vista dos motivos que explican este declive de la construcción de viviendas sociales en Bonn: según el diario regional General-Anzeiger, en el año 2002 la ciudad vendió la totalidad de las viviendas municipales. Por cerca de 87 millones de euros casi 2.500 viviendas pasaron a manos de una empresa privada de construcción de viviendas. Y a finales de 2012, continua el General-Anzeiger, dos empresarios de la construcción devolvieron a la ciudad subvenciones ya concedidas para 106 viviendas de alquiler. Los inversores justificaron este paso aduciendo que los intereses que se aplicaban en el mercado sólo eran un poco más altos que los del banco de fomento nacional. “Apenas se construyen viviendas económicas nuevas. Incluso las empresas de vivienda que antes eran de utilidad pública construyen prioritariamente en el segmento superior de precios”, constataba el Deutscher Mieterbund [Federación de Inquilinos Alemana] en su periódico de octubre de 2012. En las ciudades universitarias también faltan diez mil viviendas asequibles para los estudiantes.

¿Tendencia a la exclusión social

La ciudad de Bonn crece, como muchas grandes ciudades, a costa de las personas con pocos ingresos, las familias monoparentales y los pensionistas. “Es una evolución insana, se perfila una tendencia a la exclusión social”, confirma Mirco Theinen, gerente de la Mieterverein Bonn [Asociación de inquilinos de Bonn]. Pero no sólo allí, la construcción de viviendas sociales está en retroceso en todo el territorio nacional.

El estudio "Demanda de viviendas sociales en Alemania", realizado en 2012 por encargo del Deutscher Mieterbund, dio como resultado que sólo se dispone de 1,66 millones de viviendas de promoción oficial para satisfacer una demanda actual de cerca de 5,6 millones de unidades residenciales. En los últimos diez años han desaparecido del mercado un promedio de 100.000 viviendas sociales cada año. En Baden-Württemberg, el land que engloba las ciudades más caras para los inquilinos, la cifra de viviendas sociales ha pasado de unas 137.000 a unas 65.000. Si en 2001 en Renania del Norte-Westfalia todavía había en el mercado cerca de 844.000 viviendas sociales, en 2010 sólo quedaban unas 544.000. El estudio también atribuye esta merma al hecho de que cada vez son más las viviendas que dejan de estar sujetas al control de precios de los alquileres. Y al mismo tiempo sólo salen al mercado pocas viviendas sociales nuevas sujetas a limitación de precios. Por regla general únicamente se suman cada año a la oferta cerca de 30.000 viviendas sociales nuevas, de ellas unas 10.000 de nueva construcción. Pero sólo para poder mantener las capacidades existentes deberían crearse anualmente 130.000 viviendas de promoción oficial.

¿La construcción de viviendas sociales está en la últimas?

Según una encuesta del Nürnberger Marktforschungsinstituts GfK [Instituto Nuremburgués de Investigación de Mercado] realizada en la primavera de 2012, la mayoría de los alemanes están convencidos de que también se hará uso de las viviendas sociales en el futuro. El 98 por ciento de los encuestados se declarara a favor de las construcción de viviendas de promoción oficial. Incluso la mayoría de las personas con más ingresos cree que las viviendas sociales son irrenunciables. También están convencidos de ello los políticos de los municipios afectados, pero la mayor parte de los inversores sigue otros caminos. ¿La construcción de viviendas sociales está en las últimas?

“La etapa de auge ya ha pasado, la construcción de viviendas sociales debe afrontar tiempos difíciles”, explica Ulrich Ropertz, gerente del Deutscher Mieterbund. Según él, en estos momentos se experimenta una evolución tendente al comercio con viviendas en lugar de la construcción de viviendas nuevas. Y, además del ansia de beneficios, también responsabiliza de ello a pronósticos erróneos sobre la escasez de vivienda. Según ellos las cifras de población deberían haber descendido y la gente debería haberse mudado al campo. Pero de hecho la cifra de habitantes no ha descendido debido a la inmigración. El número de hogares seguirá aumentando de aquí al año 2025, principalmente en las ciudades.

Christine Hannemann, profesora del Stuttgarter Institut für Wohnen und Wohnsoziologie [Instituto de Vivienda y Sociología de la Vivienda de Suttgart], cree que la falta de viviendas asequibles generará tensiones sociales. Está convencida: “No, la construcción de viviendas sociales no está acabada. Todo lo contrario, volverá a ser un tema social crucial”.



Arnd Zickgraf
trabaja como periodista por cuenta propia, entre otros medios, para “WDR.de” y “Spiegel Online” en Bonn.

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Marzo 2013

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