Na skróty:
Przejdź bezpośrednio do treści (Alt 1)Przejdź bezpośrednio do podmenu (Alt 3)Przejdź bezpośrednio do menu głownego (Alt 2)

Ochrona lokatorów
Berlińskie rozwiązania przeciwko eksplozji czynszów

Odnowiona kamienica w świetnej lokalizacji – na takie mieszkanie wielu berlińczyków nie może sobie już pozwolić.
Odnowiona kamienica w świetnej lokalizacji – na takie mieszkanie wielu berlińczyków nie może sobie już pozwolić. | Foto (fragment): Adobe

W wielu dzielnicach stolicy Niemiec znalezienie przystępnego cenowo mieszkania graniczy dzisiaj niemal z niemożliwością. Ma temu zapobiec uchwalona w marcu 2020 roku ustawa, która uregulowała górne granice czynszów, a także zamroziła dotychczasową wysokość opłat na okres pięciu lat. To jeden z kilku środków chroniących prawa berlińskich najemców.

Nele Jensch

Dwa pokoje za 550 euro z opłatami, 1749 chętnych – kolejki wychodzące na ulicę to już normalny obraz oględzin mieszkania w warunkach berlińskich. Tak wielkie zainteresowanie jednym z lokali w dzielnicy Schöneberg w listopadzie 2019 roku to znamienny przykład tego, jak bardzo napięty jest rynek mieszkaniowy. Około dziesięć lat temu Berlin przestał uchodzić za mekkę tanich czynszów. W popularnych lokalizacjach miasta, takich jak Mitte lub Kreuzberg, przeciętnie zarabiający berlińczycy mają znikomą szansę na znalezienie niedrogiego mieszkania.

Uchwalona z końcem 2013 roku i obowiązująca do dziś ustawa, która dotyczy wykorzystywania mieszkań niezgodnie z ich przeznaczeniem i zakazuje wynajmowania turystom kwater na portalach takich jak Airbnb dłużej niż 90 dni w roku, nie przyniosła oczekiwanych efektów. Rządząca koalicja Lewicy, Zielonych i Socjaldemokratycznej Partii Niemiec (SPD) zdecydowała się więc na bardziej drastyczne rozwiązanie. W marcu 2020 roku w Berlinie weszła w życie blokada podwyżek czynszów, która ma obowiązywać przez pięć kolejnych lat. W tym okresie nie są możliwe podwyżki czynszu, a zbyt wysokie ceny należy obniżyć. Właściciele mogą zażądać najwyżej ośmiu euro za metr kwadratowy. Regulacja nie obejmuje nowych budynków powstałych po 2014 roku.
Demonstracja w berlińskiej dzielnicy Kreuzberg, 2018 rok. Demonstracja w berlińskiej dzielnicy Kreuzberg, 2018 rok. | Foto (fragment): picture-alliance /Wolfram Steinberg/dpa

Dla dobra najemców – na dłużej?

Efekty nowej ustawy nie kazały na siebie długo czekać – na krótko przed wejściem w życie ochrony najemców w lutym 2020 roku 95 procent czynszów mieszkań na berlińskim rynku przekraczało dopuszczalne stawki. Już z początkiem marca niektórzy właściciele obniżyli wysokość opłat. Wydaje się, że większość Niemców popiera te rozwiązania. Jak wynika z przeprowadzanej co miesiąc ankiety „ARD-Deutschlandtrend”, 71 procent populacji ocenia berlińską ustawę raczej pozytywnie. Burmistrz stolicy, Michael Müller z SPD postrzega Berlin jako wzór dla innych miast, które do tej pory nie mogą się poszczycić konkretnymi przedsięwzięciami.

Nowe przepisy krytykuje przede wszystkim opozycja i przedstawiciele branży nieruchomości, którzy obawiają się wycofania się inwestorów z realizacji projektów budowlanych. Wstrzymałoby to budowę pilnie potrzebnych nowych lokali. Poproszony o ocenę sytuacji Sebastian Czaja, przewodniczący grupy parlamentarnej Wolnej Partii Demokratycznej (FDP) w berlińskiej Izbie Deputowanych, wyjaśnia, że nowe regulacje dezorientują najemców, właścicieli i całą branżę budowlaną. Nie wierzy on w zamierzony efekt: „Klucze do pożądanych mieszkań w centrum miasta i tak dostają najbogatsi, niezależnie od zamrożonego czynszu”. Kto rzeczywiście chce odciążyć lokatorów, musi zadbać o odprężenie sytuacji na rynku mieszkaniowym. „Pomóc może jedynie szeroka oferta, a więc trzeba budować, budować i jeszcze raz budować”. Grupy parlamentarne CDU i FDP zaskarżyły blokadę czynszów przed Trybunałem Konstytucyjnym.

Obszary ochrony środowisk społecznych – zaangażowana dzielnica

 
Kroki podjęte przez Senat Berlina niektórzy uważają jednak za zbyt zachowawcze. „Przez regulację czynszów wstrzymano co prawda wprowadzanie niepotrzebnych podwyżek, co działa na korzyść wielu lokatorów. Jednocześnie jednak otwierają się nowe furtki, które pozwalają wykorzystywać istniejący deficyt mieszkań” – wyjaśnia Florian Schmidt z partii Zielonych, miejski radny ds. budownictwa dzielnicy Friedrichshain-Kreuzberg.

W tej dzielnicy zapewne w najbardziej zdecydowany, a czasami też nietuzinkowy sposób walczy się o prawa lokatorów – było tak już na długo przed dyskusją o ustawie. Czerwono-czerwono-zielony, a więc rządzony przez koalicję SPD, Lewicy i Zielonych parlament Berlina, regularnie rozszerza tzw. społeczne obszary ochrony, nazywane też obszarami ochrony środowisk społecznych. Podejmowane tutaj środki mają zapewnić utrzymanie współistnienia różnych kultur i warstw społecznych. Podbijające ceny modernizacje mieszkań, na przykład wbudowanie ogrzewania podłogowego, wymagają uprzedniego pozwolenia, podobnie jak przekształcenie mieszkania czynszowego w mieszkanie własnościowe. To w tych zmianach Schmidt dostrzega największy problem: „Zadeklarowanie potrzeby wykorzystania mieszkania na użytek własny to od pewnego czasu najczęstszy powód wymówień. Jednak wielu mieszkańców traci swoje lokum także w konsekwencji wykorzystywania obowiązującego prawa lub szykan”.

Radca ds. budowlanych cieszy się popularnością w całym kraju, ponieważ zapobiegł sprzedaży wielu budynków ze społecznych obszarów ochrony, odwołując się do prawa pierwokupu. Ten instrument pozwala berlińskim dzielnicom na interwencję, gdy właściciele nie chcą odstąpić od planów przeprowadzenia kosztownych remontów, niosących za sobą podwyżkę czynszów, albo od przekształcania mieszkań we własnościowe. Nieruchomość wykupuje wtedy zazwyczaj landowe przedsiębiorstwo mieszkaniowe, co zapobiega jej sprzedaży po spekulacyjnej cenie.
Plakat protestacyjny przeciwko rekinom mieszkaniowym w jednym z budynków w Berlinie Plakat protestacyjny przeciwko rekinom mieszkaniowym w jednym z budynków w Berlinie | Foto: © picture alliance/Winfried Rothermel

Wywłaszczenie jako środek przeciwko firmom z branży nieruchomości

Jednak nie tylko politycy angażują się na rzecz ochrony praw najemców. W kwietniu 2019 roku ok. 40 tysięcy osób, w tym cały szereg organizacji i inicjatyw, demonstrowało w stolicy przeciwko rosnącym czynszom i spekulacjom mieszkaniowym.

Inicjatywa społeczna „Deutsche Wohnen und Co. enteignen” żąda na przykład uspołecznienia około 240 tysięcy mieszkań, należących do koncernów nieruchomości, w razie konieczności także poprzez wywłaszczenie. Dąży do przeprowadzenia referendum. Już w czerwcu 2019 roku przekazała Senatowi Berlina 77 tysięcy podpisów. Wiele innych inicjatyw, takich jak „Bizim Kiez” („Nasze sąsiedztwo”), „Kotti&Co” lub „Ora Nostra”, podejmuje działania wtedy, gdy właściciele próbują pozbyć się lokatora lub gdy planuje się sprzedaż budynków inwestorom, którzy mają na celu podniesienie ich standardu. Inicjatywy te są dobrze usieciowione – i nierzadko na tyle skuteczne, aby zapobiec sprzedaży nieruchomości i wyparciu mieszkańców.