Загальноєвропейське опитування щодо житлової політики  Вирішення житлової кризи – як це?

Доступне та пристойне житло є дефіцитом, особливо (але не тільки) в міських центрах Європи. Це в першу чергу впливає на групи з низьким рівнем доходу, такі як молоде покоління або люди, які з різних причин опинилися в маргінальному становищі. У редакції «Perspectives» ми швидко зрозуміли, що житлова криза вимагає нашої колективної уваги та інноваційних рішень. Для того, щоб показати багатогранність житлового питання, але водночас знайти конструктивний підхід, орієнтований на вирішення житлової кризи, ми провели спільне загальноєвропейське опитування. Ми хотіли отримати відповіді від експертів з політики, академічних кіл, приватного сектору та громадських ініціатив:

Які конкретні заходи, на вашу думку, треба вжити для подолання житлової кризи у вашій країні/місті?

Ось відповіді.

Ініціатива орендарів та квартиронаймачів | © Іда Таушлова | Архів Ініціативи орендарів та квартиронаймачів

Юлія Москвіна відповіла від імені Чеської ініціативи орендарів.

Єдиними заходами, які можуть усунути першопричини житлової кризи, є декомунізація житла та заохочення різних форм власності. Чеська держава та Європейський Союз все ще розглядають житлове питання як індивідуальну проблему, яку кожна людина повинна вирішувати на вільному ринку. Однак ринок не вирішує кризових ситуацій, він, як правило, призводить до монополізації. Без державного контролю в наших містах домінуватимуть корпорації, зацікавлені винятково в отриманні орендної плати. Орендна плата продовжуватиме зростати в нескінченному циклі джентрифікації. Міські жителі стануть орендарями, слугуючи стабільним джерелом доходу для цих корпорацій. Якщо ми хочемо зберегти свій статус громадян, ми повинні зупинити комерціалізацію житла.

Цього можна досягти, запровадивши правові норми, які передбачають різні варіанти житла: реконструкцію занедбаних будинків з гарантією низької орендної плати, будівництво квартир у державній та муніципальній власності, а також заохочення колективних форм власності на житло, які використовують комбінацію ресурсів. Крім того, ми повинні запровадити правила для квартир, призначених для інвестування. Надзвичайно важливим є захист прав орендарів, включаючи договори оренди на невизначений термін, регулювання орендної плати, що відображає економічні та соціальні умови орендарів, створення правової бази для об'єднань орендарів, колективних договорів, а також забезпечення права на проведення орендних страйків.

Денис Козак – архітектор з України | Фото: © з приватного архіву

Денис Козак – архітектор з України, викладач Харківської школи архітектури. Учасник та призер міжнародних архітектурних конкурсів, зокрема проєкту муніципального житла у Львові по вул. Миколайчука, який має стати першим побудованим проєктом такого роду в Україні.

На мій погляд, наразі дієвих і системних рішень у подоланні житлової кризи в Україні не існує. Головна проблема – це величезний дисбаланс у заселеності сходу та заходу країни через війну, де пропозиція житла не може задовольнити попит. Щоб це вирішити, державі потрібно забезпечити безпеку та стимулювати економіку в регіонах, наближених до фронту. Це є головними факторами у рішенні повертатись додому.

Інший вагомий фактор – регулювання ринку оренди та будівництва нового житла, який є дуже спекулятивний. Держава та муніципалітети мають набрати більше впливу та стати регулятором ринку, як через закон так і збільшення володінням житла, що здається в оренду. Рішення – зміна законодавства, яка надасть місцевій владі більше повноважень. Наприклад, система аудиту орендного житла, збільшення податків за житло, фіксація цін, субсидування оренди студентам, багатодітним сім'ям. Муніципалітети мають виставляти набагато більше умов девелоперам, наприклад, за право довгострокової оренди землі надавати частину побудованого житла в користуванням місту.

Також важлива сфера – співпраця з міжнародними організаціями, мета яких – будівництво нового соціального житла та капітальний ремонт існуючого. Ця практика потребує низки успішних кейсів, щоб сформувати хорошу репутацію в очах партнерів, а в самій країні – реальний приклад як будівництва з нуля муніципального житла, так і облаштування старого фонду.

Томас Клюхспіс | #ausspekuliert | Фото: © Томас Клюхспіс

Томас Клюхспіс відповів від імені мюнхенської ініціативи #ausspekuliert, яка виступає за доступне житло та проти соціальної ізоляції.

Німеччина - країна орендарів, а рівень власності на житло є одним з найнижчих у Європі. Тому орендарі житла в Німеччині особливо відчувають на собі вплив цінових змін. Приватизація державного житла та лібералізація ринку житла в останні десятиліття значно посилили цю проблему та сприяла джентрифікації. Наші вимоги ґрунтуються на принципі, що житло є базовим правом для всіх. У короткостроковій перспективі ми хочемо, щоб права орендарів були посилені (ефективні гальма орендної плати, розширений захист від виселення тощо). У довгостроковій перспективі ми хочемо, щоб державний сектор знову мав більший вплив на ринок житла (припинення приватизації, викуп житлової нерухомості, відновлення некомерційного житлового будівництва, соціальні права на землю і навіть експропріація великих корпорацій у містах з особливо напруженим ринком житла).

Як організація, ми підвищуємо обізнаність громадськості про проблему та підтримуємо тих, кого вона торкнулася, в об'єднанні в спільноти орендарів та налагодженні контактів. Лише поєднання сильних асоціацій мешканців та стратегічної роботи з громадськістю призвело до успіху: Квартири викупила місцева влада, викриті інвестори змінили свої плани (спекуляції з житлом у Німеччині часто здійснюються непомітно через неіснуючі компанії), орендарі змогли залишитися у своїх квартирах за прийнятними цінами. Навіть якщо це часто лише невеликі успіхи, для тих, кого вони торкнулися, наприклад, пенсіонерів, малозабезпечених та студентів, ці успіхи багато значать, так само як і солідарність більшої спільноти.

Раймондас Регініс | Фото: © Раймондас Регініс | Ober-Haus

Раймондас Регініс, керівник відділу ринкових досліджень у країнах Балтії в агентстві нерухомості Ober-Haus

Раймондас Регініс, керівник відділу ринкових досліджень у країнах Балтії компанії Ober-Haus, каже, що найбільші проблеми з доступністю житла в Литві відчувають жителі великих міст, а співвідношення доступності житла до заробітної плати - не на користь покупця.

Попри те, що середня зарплата у Вільнюсі є найвищою, саме в цьому місті найважче дозволити собі житло через найвищий рівень цін на нього. «За даними Ober-Haus, у 2022 році статистичний житель Вільнюса на свою середню чисту річну зарплату міг би купити квартиру середнього класу площею 6,6 кв. м, житель Каунаса - 8,8 кв. м, Клайпеди - 8,9 кв. м, Шяуляя - 11,8 кв. м, а житель Паневежиса - 12,3 кв. м», - розповідає він

За словами співрозмовника, ринок оренди житла в столиці є найбільш розвиненим, але і ціни на нього високі. З найбільшими проблемами в оренді житла стикається молодь і молоді сім'ї. «Литва - одна з країн Європи з дуже маленьким сектором соціального житла, і не схоже, що ситуація зміниться найближчим часом», - каже він. На думку Регініса, доступність житла у найбільших містах країни може бути підвищена за рахунок розширення програми соціального житла урядом країни та муніципалітетами, а також за рахунок інвестицій забудовників у житлові проекти для задоволення зростаючого попиту на житло.

За даними Євростату, Литва має один з найвищих показників власності на житло в Європі. У 2022 році майже 89% населення країни мали власне житло, а решта 11% - орендували.

Лідія Грешакова - соціологиня | Фото: © Роман Оравець

Лідія Грешакова - соціологиня, членкиня Spolka, колективу жінок-експерток у сфері дбайливого благоустрою, що базується в Кошице.

Щоб зрозуміти контекст житлової кризи в Словаччині, потрібні дані - бракує конкретної кількості житла, доступного для проживання, ми не маємо добре відображеної ситуації з наявним орендним та соціальним житлом. У нас є лише досвід, заснований на наслідках після початку війни в Україні, коли можна було відносно швидко знайти житло для тих, хто втікав. Ми також не знаємо, які групи людей потребують житла і які їхні потреби. У Кошице, наприклад, притулки призначені переважно для одиноких матерів з дітьми, тоді як у перші місяці війни туди приїжджало багато сімей. Молоді люди часто ділять житло. Які є варіанти житла для них?

Орендоване житло також має бути пріоритетом. Житлова криза - це криза для всіх, тому що житло, як правило, не є доступним. У Словаччині в середньому потрібно 13 річних зарплат, щоб забезпечити собі квартиру. Для порівняння, у Бельгії чи Норвегії це 5 річних зарплат. У цьому нам потрібна державна підтримка. Житло і онтологічна безпека, яку воно приносить, є основним правом людини і наріжним каменем, який дозволяє бути повноцінними членами суспільства.

Підтримка роботи третього сектору також була б хорошим заходом. Місцева влада Кошице жодним чином не вирішує і не обговорює  питання житла. Натомість Фундація DEDO реалізувала там власний проєкт «Спочатку житло» в цьому місті - для людей, які цього потребують. DEDO комунікує не історіями, а даними, що допомагає нейтралізувати позицію в політичних переговорах - понад 300 сімей живуть у халупах, ще близько 6 000 - в сегрегованих місцях, часто без питної води та опалення. Amnesty International займається картуванням ситуації із соціальним житлом на національному рівні. У житловій сфері діє більше суб'єктів, і криза не повинна вирішуватися між містом і забудовниками, так само як і не потрібно відстоювати потреби лише однієї групи.

Даріуш Стандерський, доктор економічних наук | Фото: © Даріуш Стандерський

Даріуш Стандерський, доктор економічних наук, юрист, викладач факультету економічних наук Варшавського університету, з 2019 по 2023 рік - директор з питань законодавства Лівого парламентського клубу.

За різними оцінками, Польщі бракує 1,5–2 мільйони квартир. Досі урядова політика здебільшого намагалася вирішити проблему з боку попиту - субсидуванням житлових кредитів. В результаті ціни на житло зросли, а дефіцит житла залишився високим.

На мою думку, проблему слід вирішувати з боку пропозиції. Необхідно створити житлову програму, яка передбачатиме будівництво 300 000 сучасних квартир для доступної оренди. Програма коштуватиме близько 4,5 мільярдів євро на рік, частину з яких покриватимуть європейські фонди. Квартири, побудовані в рамках Житлової програми, назавжди залишаться у державному фонді. Програма реалізовуватиметься у партнерстві з органами місцевого самоврядування - це те, чого бракувало попереднім спробам будівництва житла за державні кошти. У державні житлові комплекси заселятимуться сім'ї з найнижчими доходами, а також представники середнього класу. Соціальна інтеграція буде забезпечена за рахунок сегментації на кілька категорій орендної плати. Як і в західноєвропейських країнах, орендна плата буде регулюватися і пристосовуватися до фінансової спроможності.

Житлова програма має бути доповнена Фондом реновації житла. У Польщі налічується близько 1,8 мільйона вільних  об'єктів нерухомості, які потребують капітального ремонту. Фонд фінансуватиме до 20 000 квартир на рік для повернення до муніципального фонду. Завдяки цим програмам будуть доступні два типи житла - державне житло для оренди та приватне  житло для купівлі або оренди. Збільшення пропозиції допоможе заповнити дефіцит житла та зменшити «бульбашку» на цьому ринку.

Калле Герігк - активістка житлової політики | Фото: © Калле Герігк

Калле Герігк - активістка житлової політики в ініціативі «Право на місто – Кельн» (Recht auf Stadt - Köln).

Житлову проблему в Німеччині потрібно вирішувати в масштабах всієї країни. Нам потрібні п'ять заходів.

По-перше, необхідно посилити муніципальне житлове будівництво, щоб побудувати багато доступних орендних квартир. Це передбачає створення муніципальних житлових об'єднань за демократичної підтримки консультативних рад мешканців. Потрібно значно покращити фінансування муніципалітетів. Місцева влада повинна робити значні інвестиції у свої житлові компанії, щоб вони могли будувати нові будинки та модернізувати існуючі, щоб зробити їх більш енергоефективними.
 
По-друге, неприбуткові житлові компанії повинні субсидіюватися через гранти, позики під низькі відсотки та податкові пільги, щоб вони могли гарантувати постійне заселення та орендну плату: раз соціальне житло - назавжди соціальне житло! Неприбуткові житлові компанії включають муніципальні, кооперативні та приватні житлові компанії, які не прагнуть максимізувати прибуток.

По-третє, державний сектор повинен виділяти екологічні субсидії житловим компаніям, щоб кліматично чисті новобудови та енергоефективна модернізація не призводили до непідйомної орендної плати. В обмін на обов'язкове використання субсидій житлові компанії не повинні більше підвищувати орендну плату з причин, пов'язаних з енергоспоживанням.

По-четверте, громадські землі повинні все більше залишатися в руках громадськості. Дозвіл на будівництво приватних будівель має надаватися на громадській землі через спадкові права на будівництво.

По-п'яте, ми потребуємо трьох важливих вдосконалень у законодавстві про оренду: Необхідно скасувати можливість розірвання договорів оренди з метою особистого використання. Звичайне підвищення орендної плати не повинно перевищувати 10 відсотків за три роки. Винятки щодо граничного рівня орендної плати для нових договорів оренди мають бути скасовані.

Габі Хазалова – журналістка | Фото: © Габі Хазалова

Габі Хазалова – журналістка-розслідувачка чеського інтернет-видання Deník Referendum, основна увага якого зосереджена на житловій кризі.

Ринок житла в Чехії вважається одним з найбільш переоцінених серед усіх країн ОЕСР. Для того, щоб придбати квартиру в Празі, необхідно виділити суму, еквівалентну 19 річним зарплатам брутто. Ціни на оренду житла в Празі стабільно залишаються найменш доступними в Європейському Союзі. Це фундаментальна статистика, яка останніми роками домінує в заголовках чеських медіа. Чи існує якесь рішення цієї проблеми?

На європейському рівні ми маємо достатньо доказів того, що житлову кризу не можна вирішити за допомогою нерегульованого будівництва, як дехто продовжує стверджувати. Незалежно від того, чи це розкішні квартири, чи мікро-житло, чи офіси, жоден з видів діяльності на ринку нерухомості, що обіцяє найвищі прибутки, не наблизив нас до вирішення проблеми недоступності житла. Так само неефективною виявилася політика заохочення людей брати іпотечні кредити.

Ми є свідками появи поколіннєвого та класового поділу в суспільстві. Молоді стає дедалі складніше дозволити собі придбати житло, на відміну від покоління їхніх батьків. Володіння нерухомістю або кількома об'єктами нерухомості стало важливим соціально-економічним фактором.

Тому для початку нам потрібно змістити акцент з власності на забезпечення доступної оренди житла. Це передбачає збереження потужного державного житлового фонду - чи то через реконструкцію існуючих квартир, чи то через будівництво нових, - зупинення приватизації, відмову від купівлі квартир як інвестиції та вирішення проблеми порожніх будинків.

листопад 2023