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Proteger al inquilino
Ideas berlinesas contra la explosión del precio del alquiler

Edificio antiguo reformado en ubicación inmejorable: una vivienda que hoy mucha gente en Berlín no puede permitirse.
Edificio antiguo reformado en ubicación inmejorable: una vivienda que hoy mucha gente en Berlín no puede permitirse. | Foto (detalle): Adobe

En muchos zonas de la capital resulta hoy casi imposible encontrar vivienda asequible. Pero hay un plan para ponerle remedio ya: en marzo de 2020 entró en vigor el “tapón” del alquiler, que congela las rentas de arrendamiento por un periodo de cinco años. Pero no es la única vía empleada para proteger el inquilino berlinés.

De Nele Jensch

Dos habitaciones, 550 euros con calefacción, 1.749 personas interesadas: que las filas para ver una vivienda lleguen hasta la calle es algo normal en Berlín desde hace ya tiempo. Pero la afluencia que acudió a esta vivienda en Schöneberg en noviembre de 2019 fue un ejemplo patente de la tensión que vive el mercado. Hace ya unos diez años que los alquileres no dejan de subir en la ciudad antaño meca de la rebaja agresiva en los precios de la vivienda. En emplazamientos muy solicitados como Mitte o Kreuzberg, las personas con sueldos normales no tienen ya apenas oportunidad de encontrar una vivienda asequible.
 
Hasta la fecha no han mostrado casi efectividad medidas como la prohibición de cambio de uso a finales de 2013 –impide tener subarrendada una vivienda más de 90 días al año, por ejemplo a través de Airbnb– o, en 2015, el “freno de las rentas de alquiler”. Y por ello, el Senado, bajo la coalición de socialistas con izquierdistas y verdes, se ha decidido a dar un paso más drástico: en marzo de 2020 entró en vigor en Berlín el “tapón” del alquiler, que congela en la capital las rentas de arrendamiento (excluidos gastos complementarios) por un periodo de cinco años. En dicho plazo no se podrá subir los alquileres, y las rentas demasiado elevadas deberán corregirse a la baja: los arrendadores y arrendadoras podrán exigir como máximo ocho euros por metro cuadrado. La única excepción son los edificios de nueva planta construidos a partir de 2014.
Demonstration im Berliner Stadtteil Kreuzberg 2018. Demonstration im Berliner Stadtteil Kreuzberg 2018. | Foto (Detail): picture-alliance /Wolfram Steinberg/dpa

En bien de los inquilinos, ¿también a largo plazo?

La nueva ley mostró muy pronto un primer efecto: en febrero de 2020, poco antes de entrar en vigor el tapón de los alquileres, el 95 por ciento de la oferta berlinesa de vivienda arrendada superaba el precio permitido. En los primeros días de marzo hubo ya arrendadoras y arrendadores que rebajaron sus precios mensuales. En conjunto, la medida parecía ser bienvenida entre gran parte de la población alemana: según la encuesta Deutschlandtrend de la ARD, un 71 por ciento de la ciudadanía consideraba el “tapón” berlinés más positivo que negativo. El Primer Alcalde de Berlín Michael Müller (SPD) cree que la medida es también todo un modelo para otras ciudades, si bien hasta la fecha no hay ningún proyecto concreto fuera de la capital.
 
La crítica del tapón del alquiler procede principalmente de la oposición y de las empresas inmobiliarias. Podría ser que la inversión se aparte de sus planes de construir en Berlín, tal es uno de los temores, paralizándose con ello la urgente necesidad de nuevas construcciones. Cuando se le pregunta a Sebastian Czaja, jefe del grupo del partido liberal FDP en el parlamento local, responde que la ley crea inseguridad entre inquilinos, caseros y profesionales de la construcción. Además, duda de que consiga el efecto buscado: “Aun con los alquileres taponados, la vivienda en el centro es un objeto de deseo intenso y acabará terminando en manos de quienes más ofrezcan.” Si se quiere facilitar de verdad la situación del inquilinato, añade, lo que hace falta es que el mercado se relaje. “Y eso solo se consigue con más oferta, es decir: construir, construir, construir.” Los grupos parlamentarios de la CDU y el FDP anunciaron acciones legales ante el Tribunal Constitucional contra el tapón del alquiler.
 

Áreas de entorno protegido: en diálogo con los distritos

 
No faltan quienes opinan que la medida del Senado se queda corta: “Regulando los alquileres por el método del tapón, es verdad que se logra detener subidas de precio innecesarias y que ello ayuda a mucha gente. Pero a la vez estamos creando nuevas posibilidades de escapatoria que permiten sacar partido de la escasez de vivienda que sigue padeciéndose”, explica Florian Schmidt (Los Verdes), concejal de urbanismo de Friedrichshain-Kreuzberg.
 
Probablemente se trata del distrito berlinés en el que con más resolución, y hoy también con medios menos ortodoxos, se está luchando por la protección del inquilinato, y ello desde mucho antes de empezar a debatirse sobre el tapón de los alquileres. Así, la coalición de verdes con socialistas e izquierdistas que gobierna el distrito no ha dejado de extender las zonas sociales preservadas, denominadas también “áreas de entorno protegido”. Las medidas destinadas a estas zonas tienen la intención de preservar la convivencia de culturas y estratos sociales distintos. Las acciones que revalorizan la renta de alquiler de viviendas (como, por ejemplo, instalar calefacción de suelo radiante) precisan un permiso obligatorio, igual que la conversión de viviendas arrendadas en viviendas en propiedad. Para Schmidt, estas conversiones suponen el mayor problema ahora mismo: “La rescisión de contrato para usar personalmente la vivienda es en este momento el motivo más frecuente de rescisión. Pero también se está empleando la legislación vigente y el hostigamiento para lograr desarrendamientos innecesarios que expulsan de su vivienda a muchas personas”.
 
Este concejal de urbanismo es conocido más allá de su territorio por haber impedido en muchos casos la venta de casas en zonas sociales preservadas aplicando el derecho de compra preferente. Es una herramienta legal que permite a los distritos berlineses intervenir cuando la nueva propiedad de una vivienda se niega a desistir de reformas suntuarias –y la subida del alquiler aparejada– o de la conversión en viviendas en propiedad. El inmueble afectado suele terminar en manos de una constructora de viviendas perteneciente al Land, y así ya no será objeto de una venta que especule con el precio.
Protestplakat gegen Miethaie an einem Wohnhaus in Berlin. Protestplakat gegen Miethaie an einem Wohnhaus in Berlin. | Foto: © picture alliance/Winfried Rothermel

Frente a los grandes grupos inmobiliarios, expropiación

Pero no solo desde la política se actúa en Berlín para proteger el inquilinato. En abril de 2019, unas 40.000 personas participaron en una manifestación en la capital contra la subida de los alquileres y la especulación con la vivienda, con el apoyo de una larga serie de entidades e iniciativas.
 
Así, por ejemplo, la iniciativa “Deutsche Wohnen und Co. Enteignen” (“Expropiación de Deutsche Wohnen y compañía”) reclama la socialización de unas 240.000 viviendas y grupos inmobiliarios, mediante expropiación si es necesario. Tal es el objetivo de una propuesta ciudadana, que ya en junio de 2019 entregó al Senado 77.000 firmas. Otras muchas iniciativas, como “Bizim Kiez” (“Nuestro barrio”), “Kotti&Co” o “Ora Nostra”, entran en acción cuando se intenta expulsar de sus viviendas a inquilinos/as o vender edificios a inversionistas con posible voluntad de hacer reformas suntuarias. Tales iniciativas se mueven con buena interconexión, también con la esfera política local, y no es raro que consigan finalmente ejercer presión suficiente para impedir ventas y desahucios.

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