Espacios de segunda mano El uso temporario de inmuebles

Detrás de cada punto rojo se ubica un inmueble vacío (Foto de pantalla: leerstandsmelder.de)
Detrás de cada punto rojo se ubica un inmueble vacío. | Foto de pantalla (detalle) © leerstandsmelder.de

Cada vez más personas necesitan un espacio urbano para realizar proyectos propios. Al mismo tiempo hay muchas propiedades vacías. Las agencias especializadas en el uso temporal de inmuebles intentan mediar entre los dueños y los interesados. Esto no siempre es fácil.

Por un pequeño instante el mapa de Berlín se ve como un mapa normal en el diseño de los mapas de Google. Pero, de pronto, cientos de puntos rojos surgen como una alfombra sobre la ciudad. En cada uno de estos puntos destaca en letras mayúsculas la palabra: “vacío”.

“El mapa de Berlín no está ni siquiera repleto. En Hamburgo o Fráncfort del Meno el aspecto es mucho más drástico”, dice Michael Ziehl. El arquitecto y urbanista es cofundador de Leerstandmelder.de, un portal que reúne datos de inmuebles desocupados. Es un hecho que detrás de cada punto rojo se oculta un inmueble vacío, que ha sido detectado por un usuario del portal. Ziehl opina que “en realidad no faltanespacios en las ciudades.lLas superficies están ahí, solo hay que poder acceder a ellas”.

Los mapas de las ciudades con los puntos rojos del detector de inmuebles vacíos son un buen comienzo para una discusión que se ha tornado bastante compleja. Cada vez más ciudadanos desarrollan una necesidad determinada de un espacio: artistas que buscan talleres, empresas que se están poniendo en marcha y necesitan oficinas, e iniciativas sociales que precisan un espacio para llevar a cabo sus proyectos.

Prolifera un deseo nuevo de conformar un espacio urbano propio. ¿Por qué entonces dejar un terreno abandonado en medio de la ciudad, cuando se podría construir un jardín comunal? ¿Por qué demoler una casa hermosa –aunque deteriorada– de finales del siglo XIX, cuando hay personas que quisieran construir ahí un centro cultural?

El aprovechamiento temporal, ¿una situación en la que todos salen ganando?

Existe una solución para ese problema, que se denomina aprovechamiento temporal. Los edificios vacíos se pueden alquilar por un lapso de tiempo limitado a bajo costo. Los propietarios pueden obtener ganancias y los arrendatarios tienen acceso a espacios baratos. Así también la ciudad se beneficia, ya que al haber menos inmuebles desocupados supone una protección contra el abandono de los edificios. Esto suena muy rentable y muy elegante, en cierta medida es una situación fructífera para todas las partes. ¿Cual sería entonces la desventaja? ¿Por qué se ven entonces tantos puntos rojos en el mapa detector de inmuebles vacíos?

“La situación ventajosa para todos existe, solo que es mas difícil de elaborar de lo que parece a primera vista”, aclara Michael Ziehl, quien además de su compromiso con Leerstandmelder, dirige una agencia de planeamiento urbano, que media entre usuarios, propietarios, autoridades e inversores. Se podría pensar que todos los propietarios tienen interés en ocupar sus inmuebles vacíos lo mas rápidamente posible. Pero este no siempre es el caso. Económicamente no tiene ningún sentido un alquiler temporal cuando se obtienen ventajas impositivas al tener un inmueble vacío. Además, con un edificio desocupado es mucho más fácil especular. Otro factor a considerar es el temor a la pérdida del valor de la propiedad generada a través de su uso temporal.

¿Víctima del propio éxito?

Aún cuando los propietarios acepten el trato y consideren la posibilidad de una utilización temporal en lugar de un inmueble desocupado, esto es motivo de discusiones controvertidas. Lo que a primera vista se ve como una situación beneficiosa para ambas partes, ¿no es en realidad un trato donde el inversor gana, a través de la revalorización del objeto por parte de los usuarios temporales que los hacen nuevamente interesantes para el mercado? Según los críticos de la utilización temporal, ésta termina jugando a favor de una política urbana neoliberal, que en realidad es lo que se quiere evitar. Cuando un barrio se hace popular aumentan los alquileres y, finalmente, se tienen que ir aquellos que favorecieron ese desarrollo. Los usuarios temporales terminarían siendo las víctimas de su propio éxito.
 
¿Se puede eliminar esa contradicción? Daniel Schnier de ZwischenZeitZentrale (Central del Intervalo, ZZZ por sus siglas en alemán) en Bremen, una agencia que gestiona el uso temporario de edificios desocupados, dice que se puede: “Hay más posibilidades de negociar de lo que se piensa.” Es cierto que Schnier también puede hablar de casos en los que los usuarios temporales al final quedaron conmocionados por tener que abandonar un proyecto exitoso. Esa es la esencia del uso temporal. Luego de finalizado el plazo, los creativos se tienen que mudar. Por otra parte, de una temporalidad inicial también se desarrollan modelos a largo plazo. “Nosotros acompañamos a grupos de arrendatarios, que  negocian con los propietarios un derecho de preventa para un inmueble y, finalmente, se transforman ellos mismos en propietarios.”

Repensar el uso temporal

Michael Ziehl considera también la posibilidad de eludir los mecanismos del mercado. Finalmente, también es una decisión política qué condiciones favorecen los modelos de aprovechamiento temporal. Según Ziehl, para ello también se debe desarrollar la concepción de la utilización de áreas urbanas a largo plazo. “Vemos cada vez más proyectos que comenzaron etiquetados como temporarios y luego progresaron extendiéndose en el tiempo.”
 
Ziehl recomienda evitar el término “utilización temporal” al hablar sobre ideas de reapropiación de espacios urbanos. Realmente lo decisivo no sería la temporalidad del proyecto, sino que los mismos ciudadanos sean los que impulsan el desarrollo. “Los inversores y diseñadores de proyectos no desempeñan ningún papel.” En ves de decir “espacio temporal”, prefiere hablar de “desarrollos sostenido” por sus usuarios. Y, en vez de entornos temporarios prefiere hablar de “espacios second hand”. Precisamente, la idea sería establecer buenos proyectos a largo plazo en un determinado lugar.
 
Lo mismo opina Daniel Schnier, de ZwischenZeitZentrale en Bremen, aunque también considera las dificultades que esto conlleva. Muchas municipalidades no tendrían ninguna conciencia de cómo podrían aprovechar este tipo de desarrollosostenido por los usuarios. “En Bremen hemos impulsado proyectos piloto con un intercambio permanente entre todos los interesados. En esos lugares se realiza un excelente trabajo cultural.” Y,como él señala, este trabajo cultural no siempre funciona a nivel institucional. “Se debería reflexionar si es lógico exigir el pago de un arriendo durante el uso temporal.”