保護房客
柏林對抗房租飆漲的構想

今日要在德國首都許多區域找到一個負擔得起的房子，幾乎不太可能。因此二○二○年三月起生效的房租天花板法，凍結現有租金五年，期待能終止漲勢。不過，那並非是保護柏林房客的唯一方法。
 

兩個房間包含水電，租金要五百五十歐元，一千七百四十九人有興趣。看屋的人龍排到街道，早已是柏林的日常風景。不過，二○一九年十一月，荀內貝格（Schöneberg）這棟出租公寓蜂擁而來的看屋人潮，是緊繃的租屋市場一個清楚不過的例子。大約在十年前，房屋傾銷價聖地的柏林租金便不斷上漲。即使收入正常，幾乎也沒有機會在米特區（Mitte）或者十字山區（Kreuzberg）等搶手地段找到負擔得起的平價房屋。
 
二○一三年底，頒佈「禁止挪用」規範，不准Airbnb等轉租房子一年超過九十天 ；二○一五年也推出「房租煞車」，但這些政策實行至今成就不彰。由社民黨（SPD）、左翼黨（Linke）與綠黨（Grüne）組成「紅紅綠」聯合政府於是決定採取更激烈的手段，決議自二○二○年三月起，在柏林實行「房租天花板」法規，急凍首都既有房價五年。在這段時間內，不准調漲房租，過度飆漲的租金也必須往下修正，房東每平方公尺頂多只能索取八歐元租金。不過二○一四年之後建蓋完成的新屋不在此限。

二○一八年柏林十字山區的抗議活動。 | 照片（細部）：picture-alliance /Wolfram Steinberg/dpa

促進房客利益──長遠來看也是？

新法施行，很快就顯現初步效果：二○二○年二月，房租天花板生效前不久，柏林現有的出租房屋仍有百分之九十五的租金高於規定，不過三月初已有房東調降每月租金。總體而言，大多數的德國人歡迎減租相關措施：根據德國電視一台（ARD）德國趨勢民調顯示，百分之七十一的人認為柏林房租天花板的策略很好。柏林市長米歇爾．穆勒（Michael Müller，社民黨）認為此項政策完全可以成為其他都市的典範，因為其他地方目前仍舊沒有相關的具體措施。
 
對於房租天花板的批評，主要來自反對派與房地產業者。他們認為投資者可能因此打消在首都建屋的念頭，擔心急需新建的住屋反而陷入停滯。自民黨（FDP）參議院黨團主席塞巴斯提昂．薩亞（Sebastian Czaja）接受訪問時表示，這項法律會引起房客、房東與營建業者不安。此外，他懷疑能否達到預期的效果：「即使設定房租天花板上限，市中心炙手可熱的住房最後仍舊是租給出價最高者。」真想要減輕房客負擔，就必須緩和市場。「唯一辦法就是增加供給，也就是：蓋房、蓋房、蓋房。」參議院基民盟（CDU）與自民黨黨團宣布要向憲法法庭控告房租天花板違憲。
 

社會環境保護區：社區共同參與決策

  
但是對其他人來說，參議院實行的措施仍舊遠遠不足：「雖然房租天花板能夠阻止不必要的租金上漲，對許多人大有幫助，卻也製造了新的漏洞，讓人得以利用持續存在的住屋短缺問題。」佛洛里安．施密特（Florian Schmidt，綠黨）解釋說，他是腓特烈海因─十字山區（Friedrichshain-Kreuzberg）建設委員會議員。
 
柏林這一區應該是爭取房客保護措施中最堅決、有時候也是最不按牌理出牌的。在討論房租天花板之前，這裡早就開始了。綠紅紅聯合區政府不斷擴大社會保護區域，又稱社會環境保護區（Milieuschutzgebiete），致力維護這些區域中不同文化與社會階層的共同生活。提高住屋租金價值的措施（例如裝設地暖氣），必須經過核可，將出租公寓改建為自有住宅也一樣。施密特認為這類改建是目前最大的問題：「現在最常見的解約理由，就是房東要收回房屋自住。但是，房東利用現有法律進行的不必要去租化，加以百般刁難，也導致許多人失去住所。」
 
這位建設委員會議員使用優先購買權，阻止社會保護區裡大量房屋出售而為人所知。透過這種工具，新業主若是執意進行豪華整修，以提高租金，或者改建成自用住宅的話，柏林區政府就可以出手干預。相關房產通常將收歸國家住宅物業協會所有，不能再以投機價格出售。

柏林一棟房屋掛出抗議房租鯊魚的示威標語。 | 照片：© picture alliance/Winfried Rothermel

以徵收對抗房地產集團

不過，柏林並非只有在政策上致力保護房客。二○一九年四月，在首都大約有四萬人走上街頭，抗議日益高漲的租金與投機炒房，許多倡議組織與機構都參與其中。
 
例如「徵收德意志住宅與其同夥」的倡議，要求將房地產集團大約二十四萬套住房公有化，必要時採取徵收手段。他們致力發起全民公投，在二○一九年六月提交給參議院時，已經收集了七萬七千筆簽名。如果房客被迫搬出住所、或房子要賣給意圖進行豪華整修的投資者時，其他許多倡議團體如「我們的街區」、「Kotti&Co」或「Ora Nostra」也會積極介入。這些團體大量串連，與當地政治家互動良好──他們往往能成功施加足夠的壓力，防止房屋銷售，以及房客失去家園。