مشروع الإسكان بريك بار بريك
الاستثمار في المجتمع

تُشكل مسألة الإقصاء في كندا مُشكلة كبيرة منذ فترة طويلة والتي ظهرت نتيجة ارتفاع أسعار العقارات. وبهذا الخصوص يحاول مشروع بريك بار بريك (حجراً حجراَ) في المدينة الكندية مونتريال مواجهة هذه المشكلة. وقد أجرينا حواراً مع  مدير المشروع فايز أبواني.

من مايكل كريل

يهدف مشروع بريك بار بريك إلى خلق سكناً اجتماعياً. كيف يتحقق ذلك وكيف يُمول المشروع?

في الحقيقة نحن لانوفر مساكن اجتماعية، فهذه مهمة الدولة، فمشروعنا تابع لمنظمة غير ربحية بحيث يتولي أعضائها  نظرياً إدارتها سوياً وهؤلاء الأعضاء هم أشخاص قاموا بتفويضنا كما أنهم يساهموا في المشروع بشكل فعال. الإسكان المجتمعي مثله مثل الإسكان الاجتماعي والذي يهدف إلى الاستفادة من المساكن القديمة والفارغة وعرضها بسعر أقل من سعر السوق الحالي. يتم تمويل مشروعنا عن طريق السندات الاجتماعية ونظامها مثل سندات القرض المعروفة.  تسمح هذه القروض المُيسرة وطويلة الأجل باقناع البنك بجديتنا وبإقراضنا الفرق من أجل امتلاك العقار وأخذه من السوق المضاربة بصورة فعالة.

يجب إدراك أن الفقير لن يغتني

من مصدر هذه السندات الاجتماعية – البنك؟ كيف يتم حماية المُستثمرين؟

نحن مصدر السندات، فالسندات الاجتماعية هي فئة خاصة من الأوراق المالية وهي لاتصدر إلى من خلال المُنظمات اللاربحية. وتحميها نفس القوانين مثلها مثل قوانين الحماية الأخرى ضمن ميثاق الـ AMF ،  Authorité des Marchés Financiers (الرقابة على سوق المال التابع لمقاطعة كوبيك – ملاحظة قلم التحرير).

لكل ورقة مالية مخاطرها الخاصة بها وهذا ينطبق أيضاً على سنداتنا. ويُمكن اعتبار المخاطر أمراً موضوعياً أو ذاتياً.  فالخطر من الناحية الموضوعية يكمن في طبيعة موجوداتنا أي في العقارات. أما من الناحية الذاتية فيكمن الخطر في إدارتنا ومساهمة القائمين على مشروعنا.

من هم المستثمرون؟ وماذا يحدث إن لم يكتمل المبلغ المُخطط؟

مستثمرونا لديهم خلفيات مختلفة ولكن يجمعهم شئ واحد وهو أنهم يشاركون في المشروع. فبقدر ما أود أن أعتقد أنهم يبرئون أنفسهم من تأنيب الضمير بسبب الامتيازات التي لايستحقوها، ولكن الحقيقة أنهم يستثمرون في قضية يؤمنون بها، وهذا أمر نادر. نحن ممتنون لهذا ونفعل كل ما بوسعنا للوفاء بمسئولياتنا. وإن لم تنجح الخطة سوف يتم سداد معظم المساهمات المدفوعة. 

فقط بالنسبة للمستثمر الذي يختار السندات من نظام  C (كما يُطلق عليه) بمعدل فائدة أعلى سوف يخسر إما ماله كله أو جزء منه. ولكنه أخذ هذه الخطوة وهو يعي مخاطرها.
إذن هل سيغطي الإيجار نسبة الفوائد في المستقبل ؟ ماذا يحدث عندما تصبح السندات مُستحقة؟

جدول السداد مُتدرج من أجل سد العجز في التدفق النقدي المُتناقص والنسبي. بمعنى آخر، يتم أولاً سداد هذه السندات من خلال أدوات إعادة التمويل، ولكن بمرور الوقت يبدأ التدفق النقدي في النمو وتتجاوز الإيرادات النفقات وحينها يُمكن تسديد القرض عن طريق الإيجارات. وبهذه الطريقة نسدد السندات ولكن تأمين السندات ليس أمراً نسبياً لأنه مرتبط بالقيمة السوقية وليس بإيرادات الإيجار. ومن ثم فإن سداد السندات أمر صعب ولكن تأمينه سهل. وهذا يعني أنه سيكون أمراً سهلاً عندما ينقصنا المال في أي وقت ونلجأ إلى موجوداتنا من أجل سداد السندات. وهذا هو السحر (أو العبثية) في مجال العقارات.
 
لماذا في بارك إكس؟ هل هناك احتياج خاص؟


تبني جامعة مونتريال هنا حرماً جامعياً جديداً وأسعار العقارات ترتفع. يُشجع الطلب من قبل الطبقة المتوسطة وكلاء البناء الخاصة على دفع الكثير من الأموال من أجل شراء العقارات وتحويل السكن المُستأجر. هذا يعني أن نفس الشيء يحدث مثلما حدث في هارلم بعدما توسعت كولومبيا ويمكن تلخيصه في التالي: التهجير القسري لطبقات السكان على طول حدود العنصرية. في ظل التغييرات الاقتصادية منذ الثمانينيات وإشباع السوق المحيطة تواجه منطقة بارك إكس، بغض النظر عن بناء الحرم الجامعي الجديد، التغييرات الكبيرة. التغيرات ليست سئية بصفة عامة. ولكن لابد أن نفهم أن الفقراء لن يغتنوا. فهم مجبرون على مغادرة منازلهم والانفصال عن مجتمعهم واحتمالية تعرضهم للتشرد والسجن أو الإحالة  ترتفع.

الطلب مرتفع جداً

ما هي الخصائص الديمغرافية للمستأجرين المستقبليين؟ أعتقد أنه سيكون من بينهم العزاب والعائلات – هل سيكون بإمكانكم استيعابهم؟

هذا يعتمد على المنازل المتوفرة. كان آخر عقار نستهدفه (هو موجود بالفعل، فنحن لم نتنازل عنه بعد) يناسب الأشخاص المهددين بالتشرد بالدرجة الأولى وكذلك الرجال العازبين والنساء العازبات  والمحجورعليهم جزئياً والذين يدفعون ما يقرب إلى ١٠٠ بالمئة من دخلهم للإيجار. فهم ضعفاء جداً ويحتاجون إلى محيط داعم تكون فيه الرعاية الصحية مضمونة بالنسبة لهم.

ومع ذلك، فإن هدفنا هو استيعاب العائلات ومجموعات السكان المختلفة الذين يتعرضون إلى التمييز في سوق الإيجارات ولكنهم مستقلون وبإمكانهم دفع الإيجار. نحن ببساطة ليس لدينا القدرة على القيام بالتدخلات الاجتماعية الجسيمة.

ما هي رؤيتكم على المدي البعيد لمكافحة تضخم أسعار العقارات؟ هل الإسكان الاجتماعي هو الحل على المدى البعيد؟

نعم. كما ترى في بلاتو مونت رويال (حي آخر من أحياء مونتريال، ملاحظات قلم التحرير) فإنه من الممكن الحفاظ على تنوع حي ما عن طريق حماية المساكن الاجتماعية. ولكن ولأن هذا الفكر السياسي لايُطبق في جميع المناطق فقد تكون المبادرات الخاصة مثل مبادرتنا أمراً ضرورياً.

ما هي معايير توزيع المساكن؟

لن يكون إيجاد المستأجرين أمراً صعباً نظراً لارتفاع الطلب على المساكن. ولكننا لن نقوم بتأليب المحتاجين على بعضهم البعض، فسوف تكون الأولوية للأشخاص الذين يأتون من الحي نفسه والذين يعتمدون على مساكن في متناولهم ويتعرضون إلى التمييز المنهجي. 

هل هذا قرار جماعي؟ وكيف تتفادون التفضيل؟

يُسمح فقط للأشخاص الموجودة أسمائهم على قائمة الانتظار التابعة للمدينة الحصول على مساكن ميسورة التكلفة ولذلك فإن المحسوبية محدودة. نحن نعطي الأولوية للأشخاص الذين يعيشون في المنطقة ويواجهون التمييزالمنهجي ولكننا نستطيع فقط توفير المسكن للسُكان محدودي الدخل. وقدر محدود من المحسوبية ليس من الضروري أن يكون أمراً سيئاً.  تشكل الأفكار المدنية عن الديمقراطية المبالغ فيها خطراً وتؤدي إلى نوع من الإدارة المُتبعة والتي نواجهها حالياً في كل مكان في أمريكا الشمالية.

هل لديك أشكال أخرى في ذهنك؟ ما هو مصير بريك بار بريك عندما يكتمل هذا المشروع؟

التحجيم. سوف نكرر النموذج في أقرب وقت ممكن.