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Le projet d’habitation communautaire Brique par brique
Investir dans la collectivité

Logement communitaire
Logement communitaire | © Colourbox / Andrii Stepaniuk

Le déplacement de populations en raison des prix du logement en hausse pose depuis longtemps un problème majeur au Canada. Le projet montréalais Brique par brique tente de contrer ce phénomène dans le quartier de Parc-Extension (Parc-Ex), à Montréal. Nous avons parlé au directeur général du projet, Faiz Abhuani.

Faiz Abhuani Faiz Abhuani | © Brique par Brique Le projet Brique par brique vise à créer des logements sociaux. Comment fonctionne-t-il et comment est-il financé?

En fait, nous ne créons pas de logements sociaux. Le logement social appartient au gouvernement. Notre projet appartient à une organisation à but non lucratif, donc, en théorie, il appartient collectivement aux membres. Les membres sont des personnes qui ont choisi d’adhérer à notre mandat et de participer activement au projet. Le logement communautaire est semblable au logement social dans le sens où il vise à offrir des propriétés inactives à un prix inférieur à celui du marché. Notre projet est financé par des obligations communautaires qui constituent un instrument d’emprunt. Cette dette abordable et de longue durée nous permet de convaincre la banque que nous sommes sérieux et elle accepte de nous prêter le solde afin que nous puissions acheter une propriété et la retirer efficacement du marché spéculatif.

ceux qui sont pauvres ne s’enrichiront pas

Qui émet les obligations communautaires? Une banque? Comment les investisseurs sont-ils protégés? 

Nous sommes les émetteurs. Les obligations communautaires constituent une catégorie spéciale de titres que seuls les organismes sans but lucratif peuvent émettre. Les investisseurs sont protégés par les mêmes lois que tout autre titre en vertu de la charte de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Chaque titre a son propre profil de risque; nos obligations ont également leur profil de risque. Le risque est à la fois objectif et subjectif. Objectivement, notre risque réside dans la nature de notre actif, à savoir l’immobilier. Subjectivement, le risque réside dans notre gestion et dans l’engagement de ceux qui nous appuient.

Qui sont les investisseurs? Que se passe-t-il si le montant du plan ne se matérialise pas?

Nos investisseurs sont multiples, mais ils partagent tous une chose : ils ont le projet à cœur. Donc, même si j’aimerais dire qu’ils se donnent bonne conscience parce qu’ils ont l’impression d’avoir un privilège non mérité, il reste qu’ils joignent le geste à la parole. C’est rare. Et pour ça, nous sommes reconnaissants et nous faisons tout en notre pouvoir pour être transparents. Si le plan ne fonctionne pas, la plupart seront remboursés. Ceux qui ont choisi d’acheter des obligations de série C, celles qui ont un taux d’intérêt plus élevé, perdront une partie ou la totalité de leur investissement. Mais c’est un risque qu’ils acceptent de prendre.

Brique par brique - le modèle Brique par brique - le modèle | © Brick by Brick Donc, le futur loyer paiera les taux d’intérêt? Que se passe-t-il lorsque les obligations deviennent exigibles?

Oui et non. Le calendrier de remboursement est échelonné afin de compenser des déficits de trésorerie relatifs. En d’autres termes, les obligations sont d’abord remboursées par le biais d’outils de refinancement, puis elles sont reconduites, mais finalement, les flux de trésorerie commencent à augmenter à mesure que les revenus dépassent les dépenses et que les loyers parviennent à couvrir les remboursements d’obligations. C’est ainsi que nous remboursons les obligations, mais la garantie sur les obligations n’est pas relative parce qu’elle dépend de la valeur marchande et non du revenu locatif. Il est donc difficile de rembourser les obligations, mais il est facile de les sécuriser. Cela signifie que si jamais nous étions à court, ce serait un jeu d’enfant de tirer parti de notre actif pour les rembourser. C’est la magie (ou l’absurdité) de l’immobilier.

obligations communautaires

Les obligations communautaires sont des titres émis par des organismes sans but lucratif et elles servent à financer des œuvres de bienfaisance. Les investisseurs sont motivés tant par le bien commun que par les taux d'intérêt.

Brique par Brique propose diverses "séries" de ce type d’obligation. Ces séries diffèrent en matière de durée, d'investissement minimum, de taux d'intérêt annuel et de la combinaison de la valeur à l’échéance et du paiement annuel.

La série A, par exemple, dure 15 ans avec un intérêt annuel de 3% sur une période de 15 ans. La série B ne rapporte que 2% sur 15 ans, mais l'investissement minimum est moindre - seulement 2 000 $ contre 3 000 $ dans la série A.

La série C, quant à elle, s'étend sur 30 ans et rapporte 5% avec un dépôt minimum de seulement 1000 $. Ici, le montant du paiement annuel est très faible - seulement 50 $. Et les obligations de cette série perdent leur valeur si le projet ne se matérialise pas. Ces investisseurs prennent donc un risque plus élevé en échange d’un taux d'intérêt plus élevé, puisque cet argent est utilisé pour le préfinancement et, contrairement aux autres séries garanties par le bien immobilier dès le début, il y a risque de défaut.

Description des obligations sur le site de Brique par Brique
Pourquoi Parc-Ex? Y a-t-il des besoins particuliers?

L’Université de Montréal y construit un nouveau campus. Les prix de l’immobilier sont en hausse. La demande de la classe moyenne incite les promoteurs privés à surpayer les propriétés et à changer de locataires. En réalité, cela signifie que la même chose qui s’est produite à Harlem après l’expansion de l’Université Columbia se produira ici : un déplacement forcé de la population selon des critères raciaux. Même sans le nouveau campus, le quartier Parc-Ex serait confronté à des changements majeurs en raison de l’évolution de l’économie depuis les années 80 et de la saturation des marchés environnants. Le changement n’est pas mauvais. Mais vous devez comprendre que ceux qui sont pauvres ne s’enrichiront pas. Ils seront forcés de quitter leur foyer, ils seront séparés de leur communauté et les risques qu’ils deviennent sans-abri, incarcérés ou institutionnalisés seront beaucoup plus élevés.

Les besoins sont très élevés

Quelles sont les caractéristiques démographiques de votre « groupe cible » de futurs locataires? J’imagine qu’il s’agit de personnes célibataires ainsi que des familles - serez-vous en mesure de répondre à ces besoins? 

Cela dépend du bâtiment. Notre dernière propriété cible visait (ou vise, nous ne l’avons pas encore abandonnée) principalement les personnes à risque d’itinérance, les hommes et les femmes célibataires qui n’ont pas la garde et dont presque tout le revenu est consacré au loyer. Ils sont extrêmement vulnérables et ils ont besoin d’un environnement de soutien où un suivi auprès du système de santé serait assuré.

Notre objectif est cependant d’accueillir des familles et des populations diverses qui sont confrontées à la discrimination sur le marché locatif, mais qui sont autonomes et capables de payer un loyer. Nous n’avons pas la capacité de faire des interventions sociales poussées.

Quelle est votre vision à long terme pour lutter contre l’inflation des prix des logements? Le logement social est-il une solution à long terme?

Oui. Comme vous pouvez le constater dans le quartier du Plateau Mont-Royal, il est possible de conserver la diversité d’un quartier en gardant le logement social en place. Mais comme les arrondissements ne pensent pas tous ainsi politiquement, nous croyons qu’il est nécessaire qu’une initiative privée comme la nôtre intervienne.

Quels sont les critères d’attribution des logements?

Nous n’aurons pas de mal à trouver des locataires. Les besoins sont très élevés. Nous ne dresserons pas les perdants contre les perdants. La priorité sera accordée à ceux qui se trouvent à proximité, qui ont besoin d’un logement abordable et qui font face à une discrimination systémique.

S’agit-il d’une décision collective? Comment éviter le favoritisme?

Seules les personnes qui figurent sur la liste d’attente de la ville pour un logement abordable sont admissibles, de sorte que le népotisme est limité. Nous donnons la priorité à ceux qui vivent dans le quartier et qui sont victimes de discrimination systémique, mais nous ne pouvons donner des logements qu’aux résidents à faible revenu. Un certain favoritisme est cependant une bonne chose. Les notions de démocratie de la classe moyenne sont dangereuses et mènent au genre de leadership auquel nous sommes actuellement confrontés partout en Amérique du Nord.

Avez-vous déjà d’autres projets en tête? Qu’arrivera-t-il à Brique par brique lorsque le projet sera terminé?

Mise à l’échelle. Nous répliquerons le modèle dès que possible. 
 

Faiz Abhuani 

est organisateur communautaire depuis plus de 15 ans. Il a travaillé sur plusieurs dossiers, dont l’accès aux soins de santé, l’immigration et l’éducation populaire. Il a contribué aux efforts de plusieurs organismes dont le Projet Genèse, Le Frigo Vert, Solidarité Sans Frontière, la Radio Communautaire CKUT, le Groupe de Recherche en Interêt Publique du Québec, Moissons Montréal ainsi que l’Association des ÉtudiantEs de l’Université McGill. Son objectif demeure toujours de promouvoir une vision à long terme et de bâtir une infrastructure pour le changement social.