德國房市 《為什麼德國人不像台灣人一樣覺得買房子很重要?》

  • 呂訥堡舊城區 © 白德瀚
  • 在許多城市如布萊梅港很多漂亮的老建築都還沒有翻修。 © 白德瀚
  • 德國北部典型的獨戶住宅。 © 白德瀚
  • 柏林住宅區中的租賃及自有住宅。 © 白德瀚
有一句德國諺語叫做「自家的爐灶比黃金還值錢」。意思是一個屬於自己的家,能夠帶給人保障和安全感。但什麼是「自己的家」?如果認為住在屬於自己的房子或公寓才算數,那大多數德國人都並沒有按照這句諺語生活。德國是個充滿房客,並不是充滿屋主的國度。超過百分之五十的德國人租房子。和大多數歐洲國家、美國,甚至和台灣相比,這個比例很高。大約只有百分之二十的台灣人租房子。

很多台灣人聽到德國的情況都會大吃一驚。德國人不是對賺錢和累積財富很有一套?怎麼可能只有那麼少的人是屋主?我覺得這是個能夠呈現台德文化差異的典型例子。文化反映在人類的行為,同時也體現於人類給予社會的法律以及規範上。而重要的是,德國的情況也並非一成不變,近幾年來也產生了變化。和十年前相比,現在越來越多德國人能夠理解台灣人想擁有屬於自己房子的想法。但他們仍然對台灣,尤其是對台北的房價瞠目結舌。我想要用數字以及個人的觀察來解釋這個情況。

從二零零九年決定搬到台灣後,我很快地發現:擁有自己的房子對台灣人而言非常重要。不僅僅是房價以及買房是和朋友或家人聚餐時一個平常的話題。我後來了解,在台灣最晚在結婚的時候,會希望有個屬於自己的公寓。一種身分地位的象徵,像是一份薪水高的工作或是汽車。在市景中,我也發現新建築的巨大廣告海報。還有那些站在街角,拿著大大的招牌高高指向那些建築物的人們。這些都是我在德國從未見過的。

在我長大的德國,當時的情況是這個樣子:我來自位於德國西北部,下薩克森州裡一個非常農村的地區,那裡空間寬闊,沒有多少人。在德國鄉下和小城市裡,擁有獨棟的房子和周邊花園是件正常不過的事。大約上花十五萬歐元就可以買一間。我父母那一代被稱為嬰兒潮,在七零和八零年代期間新蓋了很多那種房子。適合年輕家庭,充滿獨棟建築的住宅區如雨後春筍到處出現在「綠地上」。

從我的經驗看來,主要在規模較大的城市才比較多人租房子,而且這還是一件正常不過的事。我也不記得在九零年代有特別拜訪過擁有房子的人,或是聊到買房這個話題。當然,我朋友和我那時候都還是學生,還沒有開始賺錢。總之我當時成功在慕尼黑、美因茨,之後在漢堡與別人合租,或是租到自己的一間公寓,價錢公道而且地段良好。今天就沒有這麼簡單了。關於這一點我等等才會提到。

為了瞭解德國人對房地產的看法,必須先認識他們對於生活的態度。雖然這是我的個人意見,但是我認為:對於大多數的德國人而言,穩定性和可計劃性非常重要。不管是個人的生活規劃,政治,或是財務上面的話題,德國人一般來說不喜歡風險,也不喜歡突然的變動。對不認識的東西總抱持懷疑的態度。這也是我對於為什麼在德國,智慧型手機比晚台灣好幾年才變成日常生活用品的解釋。我們就是需要比較長的時間來習慣新的事物。

這和房地產有什麼關係?要在德國過平穩的生活,並不一定需要屬於自己的房子,和傳統的台灣相比完全不同。不僅針對是自己的房子,把房地產當作投資也是如此。這和德國法律也息息相關——它並非憑空而來,而是社會集體思考的表象。

我們先來談談作為房客的生活。在台灣,還有在許多其他國家,當房客是件危險的事。房東可以無預警地終止合約,或是把租金提高到人不得不搬走。這不適合喜歡穩定的人。德國的情況就完全不一樣。我們的法律把房客保護地相當的好,讓他們可以相較之下覺得安全。

德國住宅租賃法中最重要的一點:房東幾乎沒辦法終止無限期的租約。這表示房客通常預料自己能夠長租公寓。在德國有很多超過三十年或四十年的租約—而且那些房客也在公寓裡生活了那麼長的時間。如果房東想終止目前的租約,必須要發生一些特別的事:他需要把公寓收回給自己或是親人住。這個規定很嚴格,如果耍手段的話(例如把公寓以更高的價格出租),有可能必須付出巨額賠償。或者是房客沒有準時繳房租。以我的經驗,在台灣房客隨時要做好房東結束合約的心理準備。就算不合理,他也寧願搬出去,而不願意爭執。

如果合約無法被解除,還有什麼事可以讓房客的生活過得更困難?當然是漲房租。這一點德國法律也把房客保護地相當好。房東雖然可以漲租金,但每三年最多只能漲百分之二十,而且也只有在他能證明其他地方租金也漲的情況下。而且大多城市都有所謂的租金水平(Mietspiegel),定期由行政單位更新。在許多房屋市場緊繃的城市,租金在三年內甚至最多只能漲百分之十五。許多房東覺得這些計算太複雜,很少提高租金。

只有屋主花大錢投資改善住屋時,例如加蓋陽台或是給外牆加上隔熱層,租金才可以一下子變貴很多。最近幾年來有些公司用這一招,在柏林整修整個住宅區。這讓很多房客付不出租金,因此搬了出去。而且德國人不喜歡欠債。買房地產的人通常都要貸款。很多人覺得這個風險太高,而且在夫妻離婚或是失業後,常常不得不把房子賣掉,甚至被法拍。

以上就是一些為什麼超過一半以上的德國人不住在屬於自己公寓的重要原因。而把房地產當做投資的情況又如何?

台灣有足夠錢的人,常常把錢投在房地產,希望房價上漲,在幾年後可以高利潤地賣掉。比起投資,這更像是在賭博,因為屋主在這段時間常常讓房子空著,放棄收租金的機會。這也難怪很多人在台灣聽到這種新聞,都會生氣。如此一來,房地產的價格會越炒越高,也波及想買房給自己住的人。

在德國想用房地產炒短線,就沒有那麼吸引人,因為有法律和稅金的規定。每個買家必須立即以成交價為基礎繳納房屋交易稅。根據每個聯邦的不同,稅金為百分之三點五到百分之六點五。此外還有百分之一到百分之二的法院公證人費用,可能還有房仲的費用。林林總總加起來有超過百分之十的額外費用。房地產的價值必須在賣出去之前上漲,才有利潤。因此,做好長期計畫,將房子租出比較有意義。

另外還有一個規定來避免炒房地產:如果不是自己住的房子,在買了不到十年又轉手賣出,必須在得到的利潤上繳稅。這裡適用個人所得稅率,可以超過百分之四十。難怪大部分的投資客寧願把手上的房地產至少保留十年以上。直到二零一六年,台灣也出現了類似的稅務制度,時限甚至超過十年。

和國際市場相較之下,德國的房地產市場很長一段時間被視為「不正常」:一個經濟成功,生活優渥又安全的國家,房地產的價格竟然波動緩慢,而且沒有什麼人對它感興趣。但是在幾年來,至少在特定地區,情況卻明顯改變。

大約從二零一零年開始,越來越多德國人把房地產當作投資。這個行為和追求穩定和安全的願望也有關係。首先,二零零八年全球金融危機,伴隨著投資銀行雷曼兄弟的破產,讓人明白錢放在銀行並不是百分之百安全。然後二零一零年歐元危機爆發,有一段時間感覺我們的貨幣隨時瓦解。突然間很多德國人開始擔心自己到目前為止放在銀行的財產。最後,歐洲央行實施多年的零利率政策讓如儲蓄賬戶或國債等傳統投資難以帶來利潤。

像台灣一樣,德國也有很多有錢人,他們發現錢必須投資到別的地方。突然間房地產變得吸引人,不管是自己住或是出租。而且外國投資客也發現了德國房地產市場。來自美國、英國還有其他許多國家的基金從那時候開始便投入了數十億

突然間,許多德國人也發現生活在房地產緊繃的市場是什麼感覺:一開始房屋購買金額年年上漲,之後換成租金。因為那些投資客當然想要得到越多利潤越好。

但這個情況並非波及整個德國,而是特別受到喜愛的大城市和其郊區。在慕尼黑、法蘭克福,以及過去以便宜著稱的柏林,價格從二零一零年開始便不斷飆漲。住有很多大學生的小城市,像美因茨、卡爾斯魯厄或是圖賓根的房價也變得很貴。新一代的工作人口覺得市中心的生活比在草地上的小房子有趣得多。

同時,在德國有很多地區經歷完全相反的變化:在那些年輕人只要有機會就會離開的農村地區。畢竟那麼多的新都市居民都不是憑空而來的。許多這些問題地區都在德東,但是下薩克森、黑森,甚至是巴伐利亞也有這些地區。那裡的房地產價格急遽下滑,誰三十五年前在那裡蓋房子,現在根本無法得到當初投資的金額。

最後我還想介紹一些數據。我用心地觀察德國家鄉的發展,並將其與台灣比較。德國大部分地區公寓每平方公尺的價格大約在一千到三千歐元,每坪(大約三點三平方公尺)大約十一萬到三十三萬新台幣。只有在像慕尼黑等發達城市的精華地段,每平方公尺五千歐元算是普通公寓可接受的價格(在德國豪宅也屬於獨立類別)。上述價格是針對所謂的現有住宅,新蓋的房子明顯地貴得多。在台北,有時候一坪一百萬都算是普通價格,換算後等於一平方公尺九千歐元。

德國的租金平均每個月每平方公尺五到十歐元。一間一百平方公尺(三十坪)公寓一個月的租金為五百到一千歐元,額外費用(暖氣、水電和租稅等)大約是租金的一半。不過大多數出租的公寓沒有那麼大。

如果德國人買公寓或是房子,他們通常願意付出稅前年收入三到五倍的金額。德國每戶平均年收入為五萬歐元。台北房子的價格卻是收入的十五倍。老實說中產階級根本沒有辦法負擔,因為必須繳上好多年銀行貸款。很多台北家庭用月收入的三分之一到三分之二繳房貸。但如果要有一定的生活品質,每月應付貸款不應該超過三分之一。

現在有夠多資訊了。希望我能讓您知道為什麼在德國自有住宅並不是那麼重要,而且為什麼儘管價格上漲,還是比台灣一些地方的房價便宜。

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