Deutsche und Immobilien „Warum ist es für Deutsche nicht so wichtig, Immobilen zu kaufen, wie für Taiwaner?“

  • 呂訥堡舊城區 © 白德瀚
  • 在許多城市如布萊梅港很多漂亮的老建築都還沒有翻修。 © 白德瀚
  • 德國北部典型的獨戶住宅。 © 白德瀚
  • 柏林住宅區中的租賃及自有住宅。 © 白德瀚
„Eigener Herd ist Goldes wert“ heißt ein deutsches Sprichwort. Ein eigenes Zuhause, bedeutet das, bringt Sicherheit und Geborgenheit. Doch was heißt „eigenes Zuhause“? Versteht man darunter das Wohnen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, dann handeln die meisten Deutschen nicht nach diesem Sprichwort. Wir sind eine Nation von Mietern, nicht von Eigentümern. Mehr als 50 Prozent der Deutschen leben zur Miete. Das ist viel im Vergleich mit den meisten europäischen Ländern, mit Amerika – und auch mit Taiwan. Nur etwa 20 Prozent der Taiwaner sind Mieter.

Viele Taiwaner mag das überraschen. Sind die Deutschen nicht bekannt dafür, gut zu wirtschaften und Wohlstand aufzubauen? Wie kann es dann sein, dass so wenige Immobilienbesitzer sind? Ich glaube, dies ist ein Musterbeispiel für kulturelle Unterschiede. Kultur schlägt sich nieder im Verhalten der Menschen und auch in den Gesetzen und Regeln, die sie ihrer Gesellschaft geben. Wichtig ist dabei, dass die Situation in Deutschland nicht in Stein gemeißelt ist, sondern sich seit einigen Jahren verändert. Inzwischen könnten wohl mehr Deutsche das Streben der Taiwaner nach Immobilienbesitz nachvollziehen als vor zehn Jahren. Die Preise aber, vor allem in Taipeh, würden sie nach wie vor erstaunlich finden. Ich möchte das mit einer Mischung aus Zahlen und persönlichen Beobachtungen erklären.


Nachdem ich mich 2009 entschieden hatte, nach Taiwan zu ziehen, merkte ich schnell: Immobilienbesitz ist für Taiwaner sehr wichtig. Nicht nur, dass Hauspreise und Wohnungskauf ein ganz normales Gesprächsthema beim Essen mit Freunden oder Familie waren. Schnell verstand ich, dass in Taiwan spätestens zur Heirat eine Eigentumswohnung erwartet wird. Als Statussymbol, so wie eine gut bezahlte Arbeit und ein Auto. Mir fielen im Stadtbild auch die riesigen Plakate auf, mit denen für Neubauprojekte geworben wird. Und Menschen, die an Straßenecken stehen, nur um große Hinweisschilder auf solche Gebäude in die Höhe zu halten. Das alles kannte ich aus Deutschland nicht.

Das Deutschland, in dem ich aufgewachsen bin, sah so aus: Ich stamme aus einer sehr ländlichen Gegend in Niedersachsen, im Nordwesten Deutschlands, mit viel Platz und wenigen Menschen. Bei uns auf dem Dorf und in der Kleinstadt ist das eigene Einfamilienhaus mit Garten drumherum für Familien ganz normal. Schon für etwa 150.000 Euro kann man eines kaufen. Es war die Generation meiner Eltern, die Babyboomer, die in den siebziger und achtziger Jahren viele dieser Häuser neu baute. „Auf der grünen Wiese“ entstanden überall Einfamilienhaus-Siedlungen für junge Familien.

Gemietet wurde, so war meine Erfahrung, vor allem in den größeren Städten. Dort war es dann aber auch völlig normal, zur Miete zu wohnen. Ich kann mich nicht erinnern, während der neunziger Jahre mal bewusst jemanden in einer Eigentumswohnung besucht zu haben, oder über das Thema Wohnungskauf auch nur geredet zu haben. Sicher, meine Bekannten und ich, wir waren Studenten und hatten selbst noch kein Geld verdient. Jedenfalls war es mir damals möglich, sowohl in München als auch in Mainz und später in Hamburg bezahlbare WG-Zimmer oder kleine Wohnungen zu mieten – und zwar in guter Lage. Heute wäre das wohl nicht mehr so einfach. Aber dazu komme ich später.

Um die Einstellung der Deutschen zu Immobilien zu verstehen, muss man ihre Einstellung zum Leben kennen. Es ist nur meine Meinung, doch ich denke: Für die meisten Deutschen sind Stabilität und Planbarkeit sehr wichtig. Ob bei der persönlichen Lebensgestaltung, in der Politik oder auch beim Thema Finanzen, der durchschnittliche Deutsche mag kein Risiko und keine plötzlichen Veränderungen. Was er nicht kennt oder versteht, betrachtet er mit Skepsis. So erkläre ich mir übrigens auch, warum Smartphones in Deutschland erst einige Jahre später als in Taiwan ein absolut allgegenwärtiger Alltagsgegenstand wurden. Wir brauchen einfach etwas länger, um uns mit Neuem anzufreunden.

Was hat das mit Immobilien zu tun? Nun, wer in Deutschland ein abgesichertes Leben führen will, der braucht dazu nicht unbedingt Wohneigentum – anders als traditionell in Taiwan. Das gilt sowohl für die eigene Wohnung als auch für Immobilien als Geldanlage. Und es liegt auch an unseren Gesetzen –die entstehen ja nicht aus dem Nichts, sondern sind Ausdruck der kollektiven Denkweise einer Gesellschaft.

Reden wir über das Leben als Mieter. In Taiwan, und vielen anderen Ländern, ist das eine riskante Angelegenheit. Vermieter können überraschend kündigen oder die Mieten so weit anheben, dass man ausziehen muss. Nichts für Menschen, die es gerne stabil haben. In Deutschland sieht das anders aus. Unsere Gesetze schützen Mieter ziemlich gut und sorgen dafür, dass sie sich vergleichsweise sicher fühlen können.

Eine der wichtigsten Regeln im deutschen Mietrecht ist: Der Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag so gut wie nicht mehr kündigen. Das heißt, ein Mieter kann normalerweise darauf vertrauen, langfristig in dieser Wohnung zu bleiben. Es gibt in Deutschland viele Mietverträge, die vor 30 oder 40 Jahren abgeschlossen wurden – und so lang leben die Mieter schon in diesen Wohnungen. Damit ein Vermieter einen laufenden Mietvertrag beenden kann, muss etwas besonderes passiert sein: Entweder liegt Eigenbedarf vor, das heißt, er braucht die Wohnung für sich selbst oder einen Angehörigen. Da gelten strenge Regeln, und wenn er schummelt (also z.B. die Wohnung einfach teurer neu vermietet), kann es sein, dass er heftigen Schadenersatz zahlen muss. Oder der Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich. In Taiwan dagegen, so meine Erfahrung, müssen Mieter ständig damit rechnen, dass der Vermieter ihren Vertrag aufhebt. Selbst, wenn es nicht berechtigt ist, ziehen viele dann lieber aus, statt es auf einen Streit ankommen zu lassen.

Wenn nun ein Mieter kündigungssicher in seiner Wohnung sitzt, was könnte ihm das Leben noch schwer machen? Natürlich eine Mieterhöhung. Aber auch hier schützt das deutsche Gesetz ihn ganz gut. Der Vermieter darf die Miete zwar erhöhen – aber maximal um 20 Prozent alle drei Jahre und nur, wenn er nachweisen kann, dass auch woanders die Mieten gestiegen sind. Dazu gibt es in den meisten Städten sogenannte Mietspiegel, die von der Verwaltung regelmäßig aktualisiert werden. In vielen Städten, wo der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren sogar nur um 15 Prozent steigen. Vielen privaten Vermietern sind diese Berechnungen zu kompliziert, und sie heben die Miete nur selten an.

Nur, wenn der Eigentümer kräftig in eine Verbesserung des Hauses investiert, zum Beispiel Balkone anbaut oder der Fassade eine Wärmedämmung verpasst, kann es für die Mieter auf einen Schlag deutlich teurer werden. Das nutzen in den letzten Jahren gerne Unternehmen aus, die zum Beispiel in Berlin ganze Wohnblocks modernisieren. Viele Mieter können sich die Wohnung dann nicht mehr leisten und ziehen aus.

Und schließlich machen Deutsche nicht gerne Schulden. Wer aber eine Immobilie kauft, der muss normalerweise auch einen Kredit aufnehmen. Das erscheint vielen zu riskant, und tatsächlich kommt es besonders oft zu Notverkäufen und Zwangsversteigerungen, nachdem Ehepaare sich getrennt haben oder jemand arbeitslos wurde.

Das sind also einige wichtige Gründe dafür, dass mehr als die Hälfte der Deutschen in einem Haus wohnt, das ihnen nicht gehört. Aber was ist mit Immobilien als Geldanlage?

Wer in Taiwan das nötige Geld hat, steckt es oft in eine Wohnung und hofft darauf, dass die Preise steigen und er in paar Jahren mit einem kräftigen Gewinn wieder verkaufen kann. Oft ist das mehr Spekulation als Investition – wenn er die Wohnung z.B. in dieser Zeit einfach leerstehen lässt und sogar auf Mieteinnahmen verzichtet. Kein Wunder, finde ich, dass viele Menschen in Taiwan wütend werden, wenn sie das hören. Auch für alle, die gern für sich selbst eine Wohnung kaufen würden, werden so ja die Preise hochgetrieben.

In Deutschland ist es viel unattraktiver, kurzfristig mit Immobilien zu spekulieren. Dafür sorgen Gesetze und Steuern. So muss jeder Käufer sofort auf den tatsächlichen Preis die Grunderwerbssteuer zahlen. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Dazu kommen nochmal ein bis zwei Prozent an Gebühren für den Notar, und vielleicht noch eine Maklergebühr. Das können mehr als zehn Prozent Extra-Kosten sein. Soviel muss der Wert bis zum Wiederverkauf erst einmal steigen, damit man überhaupt Gewinn macht. Da ist es doch sinnvoller, langfristig zu planen und die Wohnung zu vermieten.

Und noch eine Regel verhindert Spekulationen: Wer eine Wohnung, in der er nicht selbst gewohnt hat, nach weniger als zehn Jahren mit Gewinn wieder verkauft, muss auf diesen Gewinn Steuern zahlen. Es gilt der persönliche Einkommensteuersatz, und der kann über 40 Prozent liegen. Kein Wunder, dass die meisten Investoren ihre Immobilien lieber mindestens zehn Jahre lang behalten. Erst seit 2016 gibt es eine ähnliche Besteuerung auch in Taiwan, die sogar über zehn Jahre hinaus greift.

Deutschland Immobilienmarkt galt im internationalen Vergleich lange als „Anomalie“: Ein wirtschaftlich erfolgreiches, sicheres Land mit hohem Lebensstandard, in dem die Preise nur langsam steigen und die meisten sich nicht für Immobilien interessieren. Das hat sich allerdings seit einigen Jahren, zumindest in bestimmten Regionen, kräftig geändert.

Ungefähr seit 2010 entdecken immer mehr Deutsche Immobilien als Investment. Auch das hat mit dem Wunsch nach Stabilität und Sicherheit zu tun. Zunächst zeigte die globale Finanzkrise 2008 mit der Pleite der Investmentbank Lehman Brothers, dass Geld bei Banken nicht hundertprozentig sicher aufgehoben ist. Dann brach 2010 die Eurokrise aus, und es sah eine Zeit lang so aus, als würde unsere Währung auseinanderbrechen. Plötzlich machten sich viele Deutsche Sorgen um ihr Vermögen, das sie bis dahin vielleicht einfach bei einer Bank geparkt hatten. Und schließlich sorgt die Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank seit Jahren dafür, dass klassische Anlageformen wie Sparbücher oder Staatsanleihen kaum noch Rendite bringen.

Nun gibt es in Deutschland, wie in Taiwan, viele sehr vermögende Leute, und das Geld muss irgendwo hin. Plötzlich wurden Immobilien sehr attraktiv, zur Selbstnutzung und zur Vermietung. Und noch etwas geschah: Ausländische Investoren entdeckten ebenfalls den deutschen Immobilienmarkt. Fonds aus Amerika, Großbritannien und vielen anderen Ländern kaufen seitdem für viele Milliarden in Deutschland ein.

Plötzlich erlebten auch viele Deutsche, was es heißt, in einem angespannten Markt zu leben: Zuerst stiegen von Jahr zu Jahr die Kaufpreise, dann auch die Mieten. Denn die Investoren wollen natürlich möglichst viel Rendite herausziehen.

Dieser Trend betrifft aber nicht ganz Deutschland, sondern vor allem beliebte Großstädte und ihr Umland. In München, Frankfurt, Hamburg und auch Berlin, das lange sehr günstig war, klettern die Preise seit 2010 nur nach oben. Und kleinere Städte mit vielen Studenten wie Mainz, Karlsruhe oder Tübingen sind viel teurer geworden. Eine neue Generation von Berufstätigen findet das Leben in den Innenstädten attraktiver als ein Häuschen auf der grünen Wiese.

Gleichzeitig gibt es in Deutschland viele Gegenden, in denen der Trend in eine ganz andere Richtung geht: Ländliche Regionen, aus denen die jungen Leute abwandern, sobald sie eine Gelegenheit haben. Denn irgendwo müssen die vielen neuen Stadtbewohner ja herkommen. Viele dieser Problemregionen liegen in Ostdeutschland, aber es gibt sie auch in Niedersachsen, Hessen und sogar in Bayern. Dort verlieren Immobilien massiv an Wert, und wer vor 35 Jahren hier ein Häuschen gebaut hat, bekommt heute dafür nicht mehr annähernd sein Geld zurück.

Zum Schluss möchte ich noch einige Zahlen vorstellen. Ich beobachte die Entwicklung in meiner Heimat aufmerksam und vergleiche sie gerne mit Taiwan. In den meisten Gegenden Deutschlands kosten Eigentumswohnungen zwischen 1000 und 3000 Euro pro Quadratmeter, also etwa 110.000 bis 330.000 Taiwandollar pro Ping (3,3 Quadratmeter). Nur in guten Gegenden von Boomstädten wie München gelten 5000 Euro noch als akzeptabler Preis für normalen Wohnraum (Luxuswohnungen sind auch in Deutschland eine ganz eigene Kategorie). Das gilt für sogenannte Bestandswohnungen; Neubauten sind immer deutlich teurer. In Taipeh sind aber 100 Wan (1 Million) Taiwandollar pro Ping teilweise Standard. Das entspricht umgerechnet mehr als 9000 Euro pro Quadratmeter.

Die Mieten in Deutschland betragen meist zwischen 5 und 10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Eine Wohnung von 100 Quadratmetern (30 Ping) kostet also 500 bis 1000 Euro, mit Nebenkosten (Heizung, Wasser, Grundsteuer usw.) etwa anderthalbmal so viel. Die meisten Mietwohnungen sind aber nicht so groß.

Wenn Deutsche eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen, sind sie normalerweise bereit, etwa das drei- bis fünffache ihres Jahreseinkommens (vor Steuern) dafür auszugeben. Das deutsche Durchschnittseinkommen pro Haushalt beträgt etwa 50.000 Euro. In Taipeh dagegen betragen die Preise eher das 15-fache des Einkommens. Das kann sich die Mittelschicht eigentlich gar nicht mehr leisten, denn das Geld muss ja über viele Jahre hinweg per Bankkredit abgestottert werden. So zahlen viele Haushalte in Taipeh jeden Monat bis zu zwei Drittel ihres Einkommens für den Immobilienkredit. Damit man gut über die Runden kommt, sollte es aber nicht mehr als ein Drittel sein.

Das war jetzt eine Menge Information. Hoffentlich konnte ich Ihnen eine Vorstellung geben, warum Wohneigentum in Deutschland kein so großes Thema ist, und warum unsere Preise trotz Anstieg noch immer niedriger sind als in einigen Regionen Taiwans.

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