Tržište stanova u Njemačkoj
„Kočnica za kirije funkcionira samo rijetko”

Njemački Zakon o „kočnici za kirije” trebao je usporiti rast troškova stanovanja, ali nije uspio riješiti taj problem. Koje bi dodatne mjere mogle zaustaviti kirije koje „eksplodiraju” u intervjuu objašnjava istraživač privrede Claus Michelsen.

Von Hannes Koch

U njemačkim gradovima, sve je manje mjesta za stanovanje koja se mogu platiti. To je prvenstveno problem za građane sa niskim primanjima, koji su često prisiljeni seliti se u manje atraktivne rubne dijelove grada. Godine 2015, njemačka vlada reagirala je zakonskom odredbom: takozvana „kočnica za kirije” trebala je zaustaviti rast kirija. Poslije tri godine, problem je, međutim, i dalje prisutan. Zbog čega „kočnica za kirije”, doduše, djeluje, ali nije dovoljna, i koje bi mjere trebala poduzeti njemačka vlada objašnjava ekonom Claus Michelsen, stručnjak za tržišta nekretnina na Njemačkom institutu za istraživanje privrede u Berlinu (DIW).
 
Gospodine Michelsen, porast kirija i manjak prostora za stanovanje u Njemačkoj su godinama tema diskusija. Zašto je to tako?
 
Građani Njemačke u prosjeku daju više od trećine svojih prihoda za stanovanje, struju, grijanje i druge sporedne troškove. To naročito opterećuje ljude sa niskim prihodima. Osim toga, više od pola stanovnika Njemačke živi u unajmljenim stanovima. Za razliku od Španije, Francuske ili Italije, većina Nijemaca ne posjeduje vlastite nekretnine.
 
Njemačka vlada 2015. godine donijela je Yakon o takozvanoj „kočnici za kirije”. U njemu stoji da u područjima u kojima vlada manjak stanova, novi ugovori o unajmljivanju smiju biti maksimalno 10% skuplji od sličnih stanova u okruženju. Taj zakon treba spriječiti da troškovi stanovanja rastu previše brzo. Da li to polazi za rukom?
 
U mjestima u kojima su kirije proteklih godina rasle za 4% ili više, „kočnica” sprečava daljnji, snažan porast. To, naprimjer, važi za berlinske centralne dijelove grada Kreuzberg i Neukölln ili neke dijelove Münchena. Taj efekt se, međutim, prema našim proračunima, može utvrditi samo u malobrojnim područjima. 
 
Da li bi „kočnicu”, dakle, trebalo povući jače?
 
Ne bi bio problem dozvoljeno povišenje u odnosu na usporedive kirije spustiti sa deset na, recimo, 7%. Ali to je politička odluka koju bi morala donijeti vladajuća koalicija.
 
Ekonom Claus Michelsen je stručnjak za tržišta nekretnina na Njemačkom institutu za istraživanje privrede u Berlinu (DIW). | Foto (isječak): © DIW
 
 
 

 
Zašto Bundestag jednostavno ne odluči da zaledi kirije na, recimo, pet godina?
 
Sigurno neki političari prežu od toga da izgube naklonost utjecajne interesne grupe posjednika nekretnina. Zabrana povećanja kirija umanjila bi njihov profit. Osim toga, tržišnoj privredi su potrebni funkcionirajući signali cijena. Rastu li cijene nekretnina, uključuju se investitori i gradi se više – poželjan efekt. Uvijek je teško pronaći pravi balans između profita i socijalne podnošljivosti.
 
Ključni problem sastoji se u tome da se gradi premalo novih stanova. Kako vlada može stvoriti bolje poticaje?
 
Slobodne površine u centrima gradova u međuvremenu su malobrojne i skupe; također se malo novih površina pretvara u prostore za gradnju. Jedno rješenje moglo bi biti da se gradska područja za stanovanje zgusnu, dakle, da se na petospratnu zgradu doda i šesti sprat ili da se zatvore male rupe između zgrada. Kako bi se graditeljima olakšala ta odluka, državna razvojna banka trebala bi staviti na raspolaganje povoljne kredite.
 
Visoke kirije opterećuju upravo siromašnije građane. Da li bi država trebala dati izgraditi više javno subvencioniranih socijalnih stanova?
 
Da. Kada se grade stambene zgrade sa državnim subvencijama, kirije su regulirane za, recimo, 20 godina. Taj segment tržišta zapostavljan je od početka 2000-ih godina, u međuvremenu, međutim, njemačka vlada troši opet više sredstava na socijalne stanove.
 
Njemačka ubire porez koji moraju plaćati vlasnici zemljišta. On se obračunava na osnovu vrijednosti zemljišta i nekretnine; za zemljišta sa nekretninama porez je, dakle, viši. Da li bi bilo korisno kada bi se oporezivala samo zemljišta?
 
To bi moglo pomoći jer bi tako postalo manje isplativo ostaviti zemljišta da zjape prazna. Porastao bi poticaj da se na njima gradi.

Da li se porast troškova stanovanja može povezati i sa imigracijom u Njemačku?
 
Samo djelimično. Izazvani finansijskom krizom, od 2007. godine mnogi Španci, Portugalci i osobe iz drugih zemalja EU doselili su u Njemačku, a od 2015. godine osjeti se i imigracija izbjeglica. Najvažniji uzrok za visoke troškove stanovanja u gradovima leži, međutim, u snažnoj unutrašnjoj migraciji iz seoskih regija. Mlade, dobro obrazovane ljude privlače gradovi zbog radnih mjesta i mjesta za stručnu izobrazbu, te zbog kulturne ponude. Osim toga, prisutna je i snažna strukturna promjena u mnogim seoskim regijama. Tako je, naprimjer, u svakom malom gradu u istočnoj Njemačkoj prije bila jedna fabrika, u svakom selu radio je jedan veliki poljoprivredni pogon. Većina tih radnih mjesta je nestala. Život na selu mnogim građanima više ne izgleda atraktivan.