ΑΓΟΡΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΣΤΟ ΒΕΡΟΛΙΝΟ AIRBNB: ΕΥΧΗ Η ΚΑΤΑΡΑ;

Παλαιά κτίρια στο Βερολίνο.
Παλαιά κτίρια στο Βερολίνο. | Φωτ. (λεπτομέρεια): © Adobe

Εντείνει η διαδικτυακή πλατφόρμα Airbnb το πρόβλημα έλλειψης κατοικιών στο Βερολίνο; Τρεις φοιτητές επιχείρησαν να απαντήσουν στο ερώτημα μέσω ανάλυσης δεδομένων. Το συμπέρασμα στο οποίο κατέληξαν εκπλήσσει.

Καμία άλλη γερμανική πόλη δεν γνώρισε τέτοια αύξηση ενοικίων τα τελευταία χρόνια όσο το Βερολίνο. Οι κατοικίες σε προσιτή τιμή λιγοστεύουν ολοένα στην άλλοτε γνωστή για τα χαμηλά της μισθώματα πρωτεύουσα. Το αντίθετο ακριβώς συμβαίνει με την προσφορά χώρων προσωρινής διαμονής για τους τουρίστες. Μόνο στην πλατφόρμα «διανομής» κατοικιών Airbnb προσφέρονται καθημερινά πάνω από 10.000 καταλύματα προς ενοικίαση. Μάλιστα, στην πλειονότητά τους είναι ολόκληρα διαμερίσματα.

Αυτό οδήγησε σε έντονες συζητήσεις και το 2014 σε αλλαγή της νομοθεσίας. Κι αυτό επειδή η πλατφόρμα, που αρχικά είχε σχεδιαστεί για ιδιώτες οι οποίοι θέλουν να υπενοικιάσουν για σύντομο χρονικό διάστημα το διαμέρισμά τους ή ένα δωμάτιο, χρησιμοποιείται ολοένα και περισσότερο για αμιγώς τουριστικά καταλύματα. Πολλούς Βερολινέζους τους συμφέρει να συνεχίζουν να νοικιάζουν παλιά διαμερίσματα, ακόμη κι αν έχουν πάψει από καιρό να μένουν σε αυτά, προκειμένου να τα υπενοικιάζουν σε ακριβότερη τιμή ως καταλύματα διακοπών. Αλλά και οι ιδιοκτήτες των ενοικιαζόμενων κατοικιών έχουν περισσότερα έσοδα εκμισθώνοντας τα διαμερίσματά τους για σύντομο χρονικό διάστημα σε τουρίστες απ’ ό,τι όταν τα νοικιάζουν σε κανονικούς ενοικιαστές. Ειδικά οι τελευταίοι θεωρείται πως έχουν συμβάλει σε πολύ μεγάλο βαθμό στην έλλειψη κατοικιών. Όμως, ισχύει όντως αυτό;
 
Εν μέσω μιας πολύ έντονης συζήτησης για τα δικαιώματα στις πλατφόρμες της οικονομίας διαμοιρασμού, τρεις νέοι που σπουδάζουν ντιζάιν στην Ανώτατη Τεχνική Σχολή του Πότσνταμ, αποφάσισαν να ρίξουν μια πιο προσεκτική ματιά στις καταχωρίσεις ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων της Airbnb χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της ανάλυσης δεδομένων. Έδωσαν έμφαση στο πόσοι άνθρωποι νοικιάζουν περισσότερα από ένα διαμερίσματα – αφού αυτό θα ήταν ενδεχομένως μια ένδειξη του ότι εδώ δεν πρόκειται μόνο για διαμερίσματα όπου διαμένουν ιδιώτες-εκμισθωτές. Στη συνέντευξη που ακολουθεί, ο Alsino Skowronnek, ένας από τους τρεις επικεφαλής του εγχειρήματος, εξηγεί το αποτέλεσμα στο οποίο κατέληξαν.
 
Το πρόγραμμα δεδομένων σας με τίτλο «Airbnb εναντίον Βερολίνου» συζητήθηκε αρκετά στον Τύπο. Αλήθεια, επικοινώνησε καθόλου μαζί σας η Airbnb;


Πράγματι, επικοινώνησε μαζί μας, και συγκεκριμένα το 2015, λίγο μετά την πρώτη δημοσίευση του προγράμματος. Τότε, η Airbnb μάς έστειλε ένα mail και μας ρώτησε πού βρήκαμε τα δεδομένα. Εμείς σαστίσαμε.
 
Και μετά σας δημιούργησε προβλήματα;


Όχι, μας πρόσφερε δουλειά. Μας κάλεσαν στο γραφείο της εταιρείας στο Βερολίνο και ήθελαν να μάθουν περισσότερα για το πρόγραμμά μας. Νομίζω ότι στην ουσία το έβρισκαν καλό. Ακόμη και αν η Airbnb έχει φυσικά έναν άλλο τρόπο να ερμηνεύει τα δεδομένα απ’ ό,τι εμείς. Πάντως, χρησιμοποιήσαμε μόνο δημόσια προσβάσιμα δεδομένα: Συγκεντρώσαμε τα δωμάτια και τα διαμερίσματα που προσφέρονταν εκείνη την εποχή στην πλατφόρμα Airbnb, μέσω μιας διεπαφής API. Παρ’ όλα αυτά, δεν σκεφτήκαμε ούτε στιγμή να δεχτούμε τη δουλειά. Τότε, το 2015, όλοι μας, δηλαδή ο Jonas Parnow, ο Lucas Vogel κι εγώ, σπουδάζαμε ακόμα στη Σχολή στο Πότσνταμ.
 
Το εγχείρημά σας για την Airbnb προέκυψε στο πλαίσιο ενός μαθήματος πάνω στην οπτικοποίηση δεδομένων και το ψηφιακό storytelling. Γιατί επιλέξατε αυτό το θέμα;


Εκείνη την εποχή είχε μόλις αρχίσει στη Γερμανία η συζήτηση για το αν η Airbnb είναι καλή ή κακή για τις πόλεις. Εκείνο που ενδιέφερε κυρίως τον κόσμο ήταν το αν τέτοιες πλατφόρμες εντείνουν το πρόβλημα έλλειψης στέγης ή αν αυξάνουν τις τιμές των ενοικίων.
 
Στην ουσία, η συζήτηση αυτή γίνεται ακόμα. 


Τότε, το θέμα με αφορούσε προσωπικά, επειδ΄ξη έψαχνα για σπίτι. Στη συνοικία Wrangelkiez στο Κρόιτσμπεργκ, όπου έμενα και ήθελα να συνεχίσω να ζω, δεν έβρισκα τίποτα. Ύστερα κάποιος με συμβούλεψε να νοικιάσω για αρχή ένα διαμέρισμα Airbnb. Μου προκάλεσε μεγάλη έκπληξη πόσο μεγάλη προσφορά υπήρχε στην Airbnb, ιδίως στις πολυπόθητες γειτονιές, όπου στην κανονική αγορά κατοικίας δεν βρίσκεις σχεδόν τίποτα. Γι’ αυτό και άρχισε να με ενδιαφέρει το πόσο ευρύ είναι το φαινόμενο Airbnb  στο Βερολίνο.
 
Κάνατε ανάλυση δεδομένων όσον αφορά τα δωμάτια και τα διαμερίσματα που προσφέρονταν στην Airbnb. Σε ποια αποτελέσματα καταλήξατε;

Κοιτάξαμε, για παράδειγμα, πόσο ακριβά ήταν αυτά τα καταλύματα, σε ποιες περιοχές της πόλης βρίσκονται και πόσες αγγελίες βάζουν οι ιδιοκτήτες τους. Αυτό που βρήκα πολύ ενδιαφέρον ήταν ότι τα δεδομένα δεν ταίριαζαν με το προφίλ που προβάλλει η Airbnb. Η πλατφόρμα διαφημίζει ότι μπορεί κανείς να κάνει διακοπές σε φίλους – λες και πρόκειται για μια πολύ ιδιωτική υπόθεση. Εμείς όμως αποδείξαμε ότι στην πλατφόρμα δραστηριοποιούνται κυρίως επαγγελματίες εκμισθωτές. Κάποιοι από αυτούς προσέφεραν προς ενοικίαση περισσότερα από 30, 40 διαμερίσματα μέσω Airbnb. Αυτό δεν έχει καμία σχέση με φοιτητές που υπενοικιάζουν πότε πότε το δωμάτιό τους, όταν λείπουν για διακοπές. 
 

Ορισμένοι εκμισθωτές προσφέρουν προς ενοικίαση περισσότερα από 30 διαμερίσματα μέσω Airbnb. Ορισμένοι εκμισθωτές προσφέρουν προς ενοικίαση περισσότερα από 30 διαμερίσματα μέσω Airbnb. | Φωτ.: © Airbnbvsberlin
Το 2014 κιόλας ο Δήμος του Βερολίνου πέρασε τον λεγόμενο νόμο «απαγόρευσης στη μεταβολή χρήσης μισθωμένου ακινήτου», για να αποτρέψει τη μετατροπή κατοικιών σε διαμερίσματα διακοπών. Ωστόσο, ο νόμος τέθηκε οριστικά σε ισχύ μόλις τον Μάιο του 2016, ύστερα από μια μεταβατική περίοδο.

Αυτός ήταν ο λόγος για τον οποίο κοιτάξαμε ξανά τα δεδομένα στην πορεία του χρόνου. Ενδιαφέρον είχε ότι το 2015 η προσφορά αυξανόταν αρχικά συνεχώς. Μετά, έναν ή δύο μήνες πριν από τον Μάιο του 2016, γνώρισε ραγδαία πτώση. Μέσα σε σύντομο χρονικό διάστημα υπήρξαν 40% λιγότερα διαμερίσματα και δωμάτια που προσφέρονταν μέσω Airbnb στο Βερολίνο.
 
Επομένως, ο νόμος έφερε αποτελέσματα…


Βραχυπρόθεσμα ναι. Βλέπουμε όμως ότι τους επόμενους μήνες, οι καταχωρίσεις στην πλατφόρμα αυξάνονται πάλι. Αυτό οφείλεται προφανώς και στο γεγονός ότι υπήρξαν δημοσιεύματα στα ΜΜΕ πως ο δήμος δεν προλαβαίνει να εντοπίζει παράνομες ενοικιάσεις. Κατά διαστήματα, τμήματα του νόμου κρίθηκαν αντισυνταγματικά και διορθώθηκαν. Κατά την άποψή μου, ωστόσο, ο νόμος εξακολουθεί να χρειάζεται βελτιώσεις επειδή δεν κάνει πραγματική διάκριση ανάμεσα σε επαγγελματίες εκμισθωτές και ανθρώπους που υπενοικιάζουν το χώρο τους από καιρό σε καιρό, όταν πηγαίνουν διακοπές. Κι αυτό επειδή το πρόβλημα για τις πόλεις το δημιουργούν οι επαγγελματίες, που στερούν κατοικίες από την αγορά ενοικιαζόμενης στέγης.
 
Ποιο συμπέρασμα βγάζεις εσύ προσωπικά από τα αποτελέσματα;

Όταν έψαχνα ο ίδιος για σπίτι, είχα την αίσθηση ότι η Airbnb είναι ένα φαινόμενο τεραστίων διαστάσεων στο Βερολίνο. Αυτό όμως δεν συμβαίνει παντού, αλλά κυρίως σε συγκεκριμένες συνοικίες, στο Κρόιτσμπεργκ, το Μίτε, το Νόικελν ή το Πρέντσλαουερ Μπεργκ. Το ίδιο έδειξαν τα δεδομένα μας: To κύμα της Airbnb αφορά λίγες μόνο περιζήτητες γειτονιές στην πόλη. Μόλις το 0,4% όλων των διαμερισμάτων του Βερολίνου νοικιάζονται μέσω της Airbnb.
 
Το 0,4% ακούγεται πολύ μικρό νούμερο, αλλά σε απόλυτους αριθμούς βλέπουμε ότι πρόκειται για ένα αξιοσημείωτο πλήθος σπιτιών, κυρίως στις δημοφιλείς συνοικίες του κέντρου της πόλης. Θα έλεγες επομένως ότι η Airbnb εντείνει το πρόβλημα έλλειψης στέγης στο Βερολίνο;


Νομίζω ότι υπάρχουν πολλοί λόγοι για την έλλειψη διαμερισμάτων και την αύξηση των ενοικίων. Το να θεωρήσουμε ότι για αυτά ευθύνεται μόνο η Airbnb θα ήταν, κατά τη γνώμη μου, μια στενόμυαλη προσέγγιση. Εγώ θα έλεγα ότι η Airbnb είναι ένας καταλυτικός παράγοντας για τις αλλαγές που γίνονται σε ορισμένες γειτονιές. Για παράδειγμα, το Wrangelkiez: παλιά, η γειτονιά είχε περισσότερο χρώμα, περισσότερους μανάβηδες και μικρά καταστήματα. Πλέον, ανοίγουν εκεί ολοένα και περισσότερα καφέ για τους τουρίστες, πράγμα που εμπίπτει στη λεγόμενη «αναβάθμιση» ή την τουριστικοποίηση. Η Airbnb επιταχύνει, κατά την άποψή μου, τέτοιες αλλαγές.
 
Στο Βερολίνο προσφέρονται τα περισσότερα Airbnb διαμερίσματα σε όλη τη Γερμανία. Στο Βερολίνο προσφέρονται τα περισσότερα Airbnb διαμερίσματα σε όλη τη Γερμανία. | Φωτ.: © Airbnbvsberlin
 

AIRBNB ΕΝΑΝΤΙΟΝ ΒΕΡΟΛΙΝΟΥ

Το πρόγραμμα «Airbnb εναντίον Βερολίνου» αναπτύχθηκε από 3 νέους που σπουδάζουν Ντιζάιν, τους Alsino Skowronnek, Lucas Vogel και Jonas Parnow, στο πλαίσιο ενός μαθήματος Δημοσιογραφίας Δεδομένων στην Ανώτατη Τεχνική Σχολή του Πότσνταμ. Για να εξετάσουν σε ποιο βαθμό η προσφορά της πλατφόρμας βραχυπρόθεσμης μίσθωσης Airbnb εντείνει την έλλειψη στέγης στο Βερολίνο, αξιολόγησαν τα δημόσια προσβάσιμα δεδομένα της πλατφόρμας και δημοσίευσαν τα αποτελέσματα στην ιστοσελίδα airbnbvsberlin.de σε μορφή κειμένων, διαγραμμάτων και κειμενογραφημάτων. Η ιστοσελίδα όχι μόνο πληροφορεί για τον αριθμό των διαμερισμάτων Airbnb στο Βερολίνο, την κατάστασή τους και τις τιμές, αλλά δείχνει και πόσοι εκμισθωτές νοικιάζουν ταυτόχρονα περισσότερα από ένα διαμερίσματα. Το πρόγραμμα ήταν το 2016 υποψήφιο για το «Grimme Online Award». Στην αιτιολογία διαβάζουμε: «Συμβάλλουν διαδικτυακές πύλες όπως η Airbnb στο να λιγοστεύουν στο Βερολίνο τα διαμερίσματα και τα ενοίκια να εκτοξεύονται στα ύψη; Η συζήτηση δεν γίνεται μόνο μεταξύ των περιοίκων αλλά και σε πολιτικό επίπεδο. Η ιστοσελίδα “Airbnb εναντίον Βερολίνου” προσφέρει δημοσιογραφικά δεδομένα και επομένως μια στέρεη βάση στη συζήτηση αυτή».